Wat is Erfpacht? Uitleg en betekenis

Erfpacht: Bij erfpacht gebruik je de grond van een ander — vaak de gemeente — en betaal je daarvoor een jaarlijkse vergoeding, de erfpachtcanon.

Wie een woning in Amsterdam koopt, stuit vroeg of laat op het begrip erfpacht. Maar ook in andere steden — Utrecht, Den Haag, Rotterdam — en op landgoederen of in vakantieparken komt het voor. Hieronder leggen we uit wat erfpacht precies inhoudt en waarom het belangrijk is voor kopers en verkopers.

Hoe werkt erfpacht?

Bij erfpacht bent u eigenaar van de woning, maar niet van de grond waarop die woning staat. De grond blijft in bezit van de erfverpachter — in de praktijk vaak de gemeente, maar ook een particulier, stichting of kerkelijk instituut kan die rol vervullen. Voor het gebruik van die grond betaalt u een jaarlijkse vergoeding: de erfpachtcanon. Die canon is vergelijkbaar met een soort grondpacht of huur voor de grond.

De erfpacht is wettelijk geregeld in het Burgerlijk Wetboek (boek 5). Een erfpachtrecht wordt ingeschreven in de openbare registers bij het Kadaster, zodat het ook voor derden zichtbaar is.

Er zijn drie hoofdvormen:

• Tijdelijke erfpacht — loopt af na een vaste periode; bij afloop wordt de canon herberekend op basis van de dan geldende grondwaarde, wat tot forse verhogingen kan leiden.
• Voortdurende erfpacht — loopt in beginsel voor onbepaalde tijd, maar de canon wordt periodiek herzien, doorgaans eens per vijftig jaar.
• Eeuwigdurende erfpacht — de canon ligt voor altijd vast of wordt herzien volgens vooraf vastgelegde, transparante regels. Gemeente Amsterdam hanteert dit model voor nieuwe uitgiften sinds juli 2016.

Waarom is erfpacht belangrijk bij het kopen of verkopen van een woning?

Erfpacht heeft directe gevolgen voor uw maandlasten en voor de financierbaarheid van de woning. Hypotheekverstrekkers stellen extra eisen aan erfpachtwoningen: ze willen weten hoe lang het recht nog loopt, wat de canon bedraagt en wanneer een herziening gepland staat. Een naderende canonherziening kan de woning moeilijker verkoopbaar maken, omdat toekomstige kopers onzekerheid inprijzen.

In Amsterdam — waar de gemeente van oudsher verreweg de meeste grond in bezit heeft — is erfpacht al meer dan een eeuw de norm. Rond 2015-2016 leidde het nieuwe erfpachtstelsel (AB2016) in eerste instantie tot onrust: woningeigenaren met een aflopend voortdurend recht kregen te maken met sterk stijgende canons, omdat de grondwaarden in de hoofdstad flink waren opgelopen. De gemeente introduceerde de mogelijkheid om het recht om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht of de canon af te kopen, maar de kosten daarvan zijn aanzienlijk.

Als koper doet u er verstandig aan de erfpachtakte en de algemene bepalingen goed te lezen vóór u een bod doet. Let op:

• de resterende looptijd van het erfpachtrecht
• de hoogte van de huidige canon en de herzieningsdatum
• de indexeringsregels (bijvoorbeeld gekoppeld aan de consumentenprijsindex of de grondwaarde)
• de mogelijkheid om de canon af te kopen

Een notaris of een makelaar met erfpachtervaring kan u helpen de financiële gevolgen goed in te schatten.