Wat is Hypotheekrenteaftrek? Uitleg en betekenis

Hypotheekrenteaftrek: Hypotheekrenteaftrek is de mogelijkheid om de rente die je betaalt over je eigenwoningschuld af te trekken van je belastbaar inkomen in box 1.

Hypotheekrenteaftrek is een fiscale regeling waarmee huiseigenaren de rente die ze betalen over hun eigenwoningschuld kunnen aftrekken van hun belastbaar inkomen in box 1. Daardoor betaal je effectief minder inkomstenbelasting — de Belastingdienst neemt als het ware een deel van je rentelasten voor haar rekening.

Hoe werkt het?

Stel je betaalt jaarlijks 10.000 euro aan hypotheekrente. Dit bedrag mag je aftrekken van je bruto-inkomen in box 1. Afhankelijk van je belastingschijf bespaar je zo een deel van die rente terug. Het voordeel is groter naarmate je meer verdient — of was dat althans, want precies daarin is de afgelopen jaren veel veranderd.

De aftrek geldt alleen voor de eigenwoningschuld: de lening die je bent aangegaan om je woning te kopen, te verbeteren of te onderhouden. Aanvullende leningen voor consumptieve doeleinden vallen buiten de boot. Bovendien geldt de bijleenregeling: wie bij aankoop van een nieuwe woning overwaarde uit een vorige woning meeneemt, moet dit eerst inzetten. Over dat deel mag je geen nieuwe aftrekbare schuld aangaan.

Geleidelijke afbouw: van ruim 50% naar circa 37%

Tot voor kort konden huiseigenaren met een hoog inkomen hun rente aftrekken tegen het toptarief van inkomstenbelasting — ooit meer dan 50%. Daar is al geruime tijd een einde aan gekomen. Vanaf 2014 begon een geleidelijke afbouw van het maximale aftrekpercentage voor hogere inkomens, die versneld werd doorgevoerd vanaf 2020:

• 2020: maximaal circa 46%
• 2021: maximaal circa 43%
• 2022: maximaal circa 40%
• 2023: maximaal circa 37%

Vanaf 2023 is de aftrek ook voor de hoogste inkomens nog maar mogelijk tegen het tarief van de tweede belastingschijf — ruwweg rond 37%. In 2025 bedraagt dit tarief 37,48%, in 2026 stijgt het licht naar 37,56%. Middeninkomens die in de eerste schijf vallen, trekken de rente al automatisch af tegen hun eigen (lagere) marginale tarief, dus voor hen verandert er minder.

Waarom het ertoe doet voor kopers en verkopers

Voor kopers is de hypotheekrenteaftrek nog steeds een relevante factor bij het berekenen van de netto maandlasten. Zeker bij hogere leenbedragen kan de belastingteruggave substantieel zijn. Tegelijkertijd is het verstandig om niet te vergeten dat de regeling al jaren wordt ingeperkt: rekenen op hetzelfde voordeel over tien of twintig jaar is onzeker.

Voor verkopers speelt de aftrek indirect mee: hogere netto maandlasten voor kopers door een verminderd fiscaal voordeel kunnen de maximale hypotheek — en daarmee de maximale koopprijs — drukken. Dat effect is echter beperkt gebleven, mede omdat de lage rentestand van de afgelopen jaren de nominale rentelasten laag hield.

Wie een hypotheek afsluit of oversluit, doet er goed aan zich te laten informeren over hoe de aftrek op zijn of haar specifieke inkomenssituatie uitpakt. De regels zijn de afgelopen jaren complex geworden en kunnen per jaar licht wijzigen.