Wat is een Aflossingsvrije hypotheek? Uitleg en betekenis

Aflossingsvrije hypotheek: Een hypotheek waarbij je gedurende de looptijd alleen rente betaalt en de schuld aan het einde in één keer terugbetaalt — zonder maandelijkse aflossing.

Een aflossingsvrije hypotheek is een leningvorm waarbij je gedurende de gehele looptijd — doorgaans 30 jaar — alleen de rente betaalt over het geleende bedrag. De hoofdsom blijft de hele tijd even hoog. Aan het einde van de looptijd moet je de schuld in één keer terugbetalen, bijvoorbeeld door verkoop van de woning, spaargeld of een andere lening.

Dit type hypotheek was jarenlang bijzonder populair in Nederland, vooral door de combinatie van lage maandlasten en — tot 2013 — volledige aftrekbaarheid van de rente in box 1.

Hoe werkt het in de praktijk?

Bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek los je elke maand een stukje van de schuld af, waardoor de rentelasten over de jaren dalen. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je elke maand hetzelfde rentebedrag, van dag één tot de laatste dag van de looptijd. Je maandlasten zijn daardoor lager dan bij een hypotheek met verplichte aflossing — maar na 30 jaar staat de schuld nog even hoog.

De lagere maandelijkse last is aantrekkelijk, maar brengt risico mee. Als de woning aan het einde van de looptijd minder waard is dan de schuld, of als er geen spaargeld beschikbaar is, kan terugbetaling een probleem worden. Toezichthouder AFM heeft hier meerdere malen voor gewaarschuwd, met name voor huiseigenaren die rond 2008 een volledig aflossingsvrije hypotheek afsloten en rond 2038 worden geconfronteerd met het einde van hun looptijd.

De regels veranderden in 2013

Tot 1 januari 2013 mochten huiseigenaren de rente van een aflossingsvrije hypotheek volledig aftrekken van hun belastbaar inkomen in box 1, zonder aflossingseis. Dat veranderde ingrijpend voor nieuwe hypotheken. Wie vanaf 2013 een hypotheek afsloot of oversluitte voor de aankoop of verbetering van een eigen woning, moest voortaan voldoen aan een aflossingseis om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Concreet betekent dit dat de lening minimaal annuïtair moet worden afgelost gedurende de looptijd.

Bestaande aflossingsvrije hypotheken die al vóór 2013 liepen, mochten hun renteaftrek behouden — onder strikte voorwaarden. Wie zijn bestaande lening oversluit, kan die overgangsregeling in sommige gevallen meenemen, maar dat is aan strikte regels gebonden.

Waarom het ertoe doet voor kopers en verkopers

Voor kopers is het van belang te weten dat een aflossingsvrije hypotheek voor een nieuwe aankoop in principe geen renteaftrek oplevert. Wie toch kiest voor een gedeeltelijk aflossingsvrije constructie — wat in bepaalde gevallen nog mogelijk is, bijvoorbeeld als aanvulling op een annuïtaire lening — krijgt over dat deel geen fiscaal voordeel.

Voor verkopers is de aflossingsvrije hypotheek relevant als ze zelf nog zo’n lening hebben lopen. Bij doorstroming speelt de bijleenregeling: overwaarde moet worden ingezet bij aankoop van een nieuwe woning. Wordt dat niet gedaan, dan vervalt het recht op renteaftrek over dat deel.

Veel Nederlandse huishoudens hebben nog een (deels) aflossingsvrije hypotheek uit de jaren vóór 2013. Voor hen is het verstandig om ruim voor het einde van de looptijd na te denken over hoe ze de resterende schuld gaan aflossen — en of herziening of gedeeltelijke aflossing tussentijds zinvol is.