Eigenwoningforfait: uitleg en betekenis

Eigenwoningforfait: Een fictief inkomen dat de Belastingdienst telt bij je belastbaar inkomen op basis van de WOZ-waarde van je koopwoning.

Het eigenwoningforfait is een vast percentage van de WOZ-waarde van je woning dat de Belastingdienst bij je inkomen in box 1 optelt. Je ontvangt geen geld — het is puur een fiscale bijtelling. Het idee achter de regeling is dat een eigen woning een economisch voordeel oplevert (je betaalt immers geen huur), en dat de overheid dit voordeel wil belasten.

Hoe werkt het in de praktijk?

De hoogte van het eigenwoningforfait hangt af van de WOZ-waarde van je woning. In 2026 gelden de volgende tarieven:

• WOZ-waarde tussen €75.000 en €1.350.000: 0,35%
• WOZ-waarde boven €1.350.000: 0,35% over het deel tot die grens, plus 2,35% over het deel daarboven (de zogenoemde villataks)

Bij een woning met een WOZ-waarde van €350.000 bedraagt het eigenwoningforfait dus circa €1.225 per jaar. Dit bedrag telt op bij je belastbaar inkomen in box 1 en wordt belast tegen je marginale tarief.

Heb je een (bijna) afgeloste hypotheek? Dan heb je weinig of geen hypotheekrenteaftrek meer om tegen het forfait weg te strepen. De Wet Hillen bood hier van origine een tegenwicht: eigenaren met meer aftrek dan forfait betaalden per saldo niks extra. Maar deze wet wordt stapsgewijs afgebouwd — sinds 2019 met 3,33% per jaar, en vanaf 2026 versneld met 4,8% per jaar. Dat betekent dat schuldenvrije of bijna schuldenvrije huiseigenaren elk jaar iets meer belasting betalen over hun woning, ook zonder hypotheek.

Waarom is dit relevant voor kopers en verkopers?

Voor kopers speelt het eigenwoningforfait een rol in de totale woonlasten. Zolang je hypotheekrente trekt die hoger uitvalt dan het forfait, merk je er fiscaal weinig van. Maar bij het aflossen van je hypotheek — of als je een huis volledig vrij van hypotheek bezit — neemt het netto effect toe.

Voor verkopers met overwaarde is het forfait indirect relevant: zodra je met de overwaarde een nieuwe, duurdere woning koopt, stijgt de WOZ-waarde en daarmee ook de bijtelling. Bij woningen boven de villataks-grens loopt dat snel op.

Concreet voor je belastingaangifte: het eigenwoningforfait vul je in bij de aangifte inkomstenbelasting onder “eigen woning”. De Belastingdienst gebruikt de meest recente WOZ-beschikking van je gemeente als grondslag. Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde kan dus indirect ook je eigenwoningforfait verlagen.