Wat is vrij op naam (v.o.n.)? Uitleg en betekenis

Vrij op naam (v.o.n.): Vrij op naam betekent dat de bijkomende kosten bij aankoop — zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten — al in de vraagprijs zijn inbegrepen.

Wanneer je een woning zoekt, kom je twee soorten prijsaanduidingen tegen: kosten koper (k.k.) en vrij op naam (v.o.n.). Het verschil zit in wie de bijkomende kosten betaalt. Bij een v.o.n.-prijs draagt de verkoper — doorgaans de projectontwikkelaar of aannemer — de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte en de inschrijvingskosten bij het Kadaster. Als koper betaal je alleen de overeengekomen koopsom. Nieuwbouwwoningen worden bijna altijd vrij op naam aangeboden; bestaande woningen worden bijna altijd kosten koper aangeboden.

Wat is er precies inbegrepen?

Bij een v.o.n.-prijs zijn de volgende kosten al verwerkt in de vraagprijs:

• Overdrachtsbelasting – In plaats van overdrachtsbelasting betaal je bij nieuwbouw btw (21%), die in de v.o.n.-prijs is opgenomen.
• Notariskosten leveringsakte – De kosten voor het opmaken en passeren van de leveringsakte bij de notaris.
• Kadasterkosten – De inschrijvingskosten voor de overdracht in het Kadaster.

Let op: de notariskosten voor de hypotheekakte zijn nooit inbegrepen bij v.o.n. Die betaal je als koper altijd zelf. Hetzelfde geldt voor eventuele bouwrente (rente die de ontwikkelaar berekent over de termijnen tijdens de bouwperiode) en aanvullende opties of meerwerk die je kiest voor de woning.

Waarom is dit relevant voor kopers?

Het praktische voordeel van vrij op naam is dat je als koper minder geld naast de hypotheek hoeft te regelen. Bij een woning kosten koper moet je doorgaans rekening houden met circa 4 tot 6 procent aan bijkomende kosten bovenop de koopsom — bij een woning van drie ton gaat het al snel om meer dan 10.000 euro aan eigen middelen. Bij een v.o.n.-woning vallen die kosten grotendeels weg.

Ontwikkeling tussen 2015 en 2025

In de periode 2015–2025 nam het aandeel nieuwbouw in de totale woningmarkt toe als gevolg van bouwstimulansen en stijgende vraag. Omdat nieuwbouw standaard v.o.n. wordt aangeboden, kregen meer kopers te maken met dit prijssysteem. Tegelijk steeg de btw-last mee met de sterk oplopende nieuwbouwprijzen, wat de totale koopsom flink opdreef. De gemiddelde nieuwbouwprijs steeg van circa 240.000 euro in 2015 naar ruim 400.000 euro rond 2024 — waarmee de btw-component die in de v.o.n.-prijs is verwerkt ook aanzienlijk groeide. Starters die kozen voor nieuwbouw profiteerden tegelijk van het verdwijnen van de startersvrijstelling-discussie: bij v.o.n.-woningen speelt overdrachtsbelasting immers geen rol.

Voor kopers is het altijd verstandig om de v.o.n.-prijs en de bijbehorende voorwaarden goed te lezen, zodat je precies weet welke kosten wél voor eigen rekening komen — zoals hypotheekkosten, taxatiekosten en eventueel meerwerk.