Kosten koper (k.k.): uitleg en betekenis

Kosten koper (k.k.): Kosten koper zijn de bijkomende kosten bij de aankoop van een bestaande woning — overdrachtsbelasting en notariskosten — die voor rekening van de koper komen.

Wat zijn kosten koper?

Wanneer een woning te koop wordt aangeboden “kosten koper” (afgekort k.k.), betekent dat dat de koper de bijkomende aankoopkosten zelf betaalt. Die kosten komen bovenop de afgesproken koopsom en bestaan uit twee hoofdonderdelen: de overdrachtsbelasting en de notariskosten.

Overdrachtsbelasting is een rijksbelasting die je betaalt bij de eigendomsoverdracht van een bestaande woning. Voor kopers die de woning als eigen hoofdverblijf gaan gebruiken, bedraagt het tarief 2 procent van de koopsom. Koopt iemand een woning als investering of tweede huis, dan geldt een tarief van 10,4 procent (tarief 2025). Starters op de woningmarkt tussen 18 en 35 jaar die voor het eerst een woning kopen, kunnen onder voorwaarden een eenmalige vrijstelling krijgen — de startersvrijstelling. In 2025 geldt deze vrijstelling voor woningen met een koopsom tot maximaal 525.000 euro.

Notariskosten omvatten het opstellen van de leveringsakte (de eigendomsoverdracht) en de hypotheekakte als je een lening afsluit. De kosten variëren per notariskantoor, maar liggen doorgaans tussen de 1.000 en 2.000 euro in totaal.

Naast overdrachtsbelasting en notariskosten kunnen ook taxatiekosten, makelaarskosten en hypotheekadvieskosten onderdeel zijn van de totale bijkomende kosten. In de praktijk rekenen kopers met circa 4 tot 6 procent van de koopsom als vuistregel voor alle bijkomende kosten samen.

Hoe ontwikkelde dit zich in de afgelopen jaren?

Tot 2011 bedroeg de overdrachtsbelasting voor woningen 6 procent. In juni 2011 verlaagde de overheid dit tijdelijk naar 2 procent om de stagnerende woningmarkt te stimuleren. Dat tarief werd later structureel. Hierdoor daalden de kosten koper aanzienlijk, wat het voor kopers iets toegankelijker maakte om een woning te kopen.

Vanaf 1 januari 2021 introduceerde de overheid een verdere differentiatie: starters kregen een vrijstelling van overdrachtsbelasting (aanvankelijk zonder prijslimiet, later begrensd), terwijl beleggers juist een hoger tarief gingen betalen. Die aanpassing was bedoeld om de concurrentiepositie van starters op de krappe woningmarkt te verbeteren ten opzichte van beleggers.

Voor verkopers zijn de kosten koper in principe niet relevant: zij adverteren hun vraagprijs zonder die bijkomende kosten. Een woning aangeboden “vrij op naam” (v.o.n.) is een uitzondering — dat komt vooral voor bij nieuwbouw, waarbij de verkoper de overdrachtsbelasting en notariskosten voor zijn rekening neemt.

Bij het bepalen van je maximale budget is het verstandig de kosten koper apart van de hypotheek te financieren, want banken financieren deze kosten doorgaans niet mee in de hypotheek.