De woningmarkt in 2021

Als 2020 al een jaar van onverwachte hitte op de woningmarkt was — ondanks een wereldwijde pandemie — dan werd 2021 het jaar waarin die hitte definitief omsloeg in brand. Prijzen stegen naar niveaus die niemand een paar jaar eerder voor mogelijk had gehouden, overbieden werd van uitzondering tot gewoonte, en voor starters voelde de markt op veel plekken als een gesloten deur. Tegelijkertijd probeerde de overheid met nieuwe wetgeving greep te krijgen op een situatie die steeds onbeheersbaarder leek.

Recordprijzen: het hoogste niveau in decennia

Volgens cijfers van het CBS en het Kadaster lagen de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen in 2021 gemiddeld circa 15 procent hoger dan een jaar eerder. Dat was de grootste prijsstijging in meer dan twee decennia — en dat na eerdere jaren van al forse stijgingen. Alle woningtypen werden duurder, met twee-onder-één-kapwoningen koploper en appartementen aan de onderkant van de stijgingen — al was ook daar de procentuele toename aanzienlijk.

De krachten achter deze beweging waren niet nieuw, maar versterkten elkaar in 2021 in een bijzondere mate. De hypotheekrente bleef historisch laag, waardoor kopers bij dezelfde maandlasten een hogere hypotheek konden afsluiten. Het aanbod van te koop staande woningen was al jaren teruggelopen en daalde verder. En de vraag hield aan — sterker nog: het leven grotendeels thuis doorbrengen vanwege de coronarestricties had bij veel huishoudens het besef aangewakkerd dat meer ruimte, een tuin of een betere thuiswerkplek echte prioriteiten waren.

Overbieden wordt de norm, overal

Waar overbieden in 2017 en 2018 nog grotendeels een grootstedelijk verschijnsel was, werd het in 2021 landelijk de standaard. Meer dan de helft van de woningen werd verkocht voor een prijs boven de vraagprijs. In gewilde steden en randgemeenten was bieden met tien, twintig of zelfs dertig procent boven de vraagprijs geen zeldzaamheid meer.

Het gevolg was een biedcultuur die zowel kopers als de markt als geheel op de proef stelde. Taxaties konden de gerealiseerde prijzen nauwelijks meer bijhouden — een risico voor zowel koper als geldverstrekker als de markt ooit zou omslaan. Woningen verschenen op een maandag op Funda en hadden een week later al een geaccepteerd bod. De snelheid waarmee beslissingen genomen moesten worden, maakte de markt stressvol, met name voor mensen die voor het eerst kochten.

Het aantal transacties nam in 2021 licht af ten opzichte van 2020, simpelweg omdat het aanbod ontbrak, niet omdat de vraag verslapte.

Wetgeving en belasting: starters en beleggers uit elkaar

Begin 2021 trad een belangrijke maatregel in werking: de differentiatie van de overdrachtsbelasting. Kopers jonger dan 35 jaar die een woning kochten als eigen woonruimte, kregen — onder voorwaarden — vrijstelling van overdrachtsbelasting. Tegelijkertijd werd het tarief voor beleggers en anderen die niet zelf in de woning zouden gaan wonen verhoogd naar 8 procent (van eerder 2 procent). Vanaf april 2021 gold de startersvrijstelling alleen voor woningen met een aankoopprijs tot 400.000 euro.

De bedoeling was helder: starters een voordeel geven ten opzichte van beleggers, die de concurrentie op de koopmarkt hadden opgevoerd. In de praktijk was het effect beperkt. De vrijstelling leverde starters weliswaar enkele duizenden euro’s op, maar de onderliggende oorzaak van hun achterstand — te weinig aanbod, te veel vraag — werd erdoor niet opgelost. Beleggers pasten hun strategie aan of verlegden hun focus naar duurdere woningen; starters merken daar nauwelijks iets van.

In juli 2021 nam de Eerste Kamer bovendien een wijziging van de Huisvestingswet aan die gemeenten de mogelijkheid gaf om zogenoemde opkoopbescherming in te voeren. Daarmee konden ze in bepaalde wijken of buurten verbieden dat goedkopere koopwoningen na aankoop direct verhuurd werden. Een rem op de buy-to-let-beweging die al jaren zichtbaar was in steden als Amsterdam, Utrecht en Rotterdam.

Wonen in 2021: ruimtegebrek voelbaar

De pandemie had een blijvend effect op wat mensen van een woning verlangden. Thuiswerken was geen tijdelijke maatregel maar een structurele realiteit geworden. Een extra kamer, een aparte werkkamer of een tuin steeg op de verlanglijst. Buitenwijken en middelgrote steden profiteerden van die verschuiving: wie niet elke dag naar kantoor hoefde, hoefde ook niet per se in de duurste wijk van de grote stad te wonen.

Huurders in de vrije sector zaten in een lastige positie. Huren was voor velen te duur om comfortabel te zijn, kopen was door de prijsstijgingen buiten bereik gekomen. De middengroep — te goed verdienend voor sociale huur, te weinig gespaard om te kopen in een overspannen markt — groeide zichtbaar. Het woningtekort, al jarenlang een terugkerend onderwerp in beleidsdiscussies, was in 2021 klaar ondubbelzinnig voelbaar in het dagelijks leven van mensen.

Technologie: versnelling ingezet door corona

2020 had de vastgoedsector gedwongen te digitaliseren. Bezichtigingen verliepen via video, handtekeningen werden elektronisch gezet, en het online informatieaanbod over woningen groeide. In 2021 consolideerde die verschuiving zich. Platforms als Funda breidden hun functionaliteit uit, meer makelaars werkten met digitale biedsystemen en online informatieformulieren werden gemeengoed.

Tegelijkertijd bleef de adoptie van echt nieuwe technologie — virtual reality-bezichtigingen, AI-gestuurde taxaties, geautomatiseerde hypotheekadviesprocessen — achter bij de beloften. De markt bewoog te snel om lang stil te staan bij innovatie; het was al genoeg om het aankoopproces digitaal soepeler te laten verlopen. PropTech was een groeiend gespreksonderwerp in de sector, maar de meeste kopers merkten er in de praktijk weinig van.

Waar 2021 op uitliep

Het jaar sloot af met een markt die verder oververhit was dan ooit in de moderne geschiedenis van de Nederlandse woningmarkt. De recordprijzen, de alomtegenwoordige overbiedsituaties en de gefrustreerde starters waren symptomen van een structureel probleem: er werden gewoonweg niet genoeg woningen gebouwd om de vraag bij te houden. Beleidsingrepen via de belastingwetgeving konden de druk verlichten aan de randen, maar raakten de kern niet.

2021 legde de lat hoog — zo hoog, dat het voor de jaren daarna een ijkpunt zou blijven. De vraag was niet of de markt zou veranderen, maar wanneer en door welke kracht. Die kracht zou in 2022 komen, vanuit een richting die niemand een jaar eerder serieus had voorzien: een snelle en forse stijging van de hypotheekrente.