Waarom werd het zo krap? De oorzaken van de woningschaarste

In de vroege jaren twintig was het voor vrijwel iedereen voelbaar: zoeken naar een huis was zwaar geworden. Starters stonden tegenover biedingen ver boven de vraagprijs, gezinnen wachtten jaren op een sociale huurwoning en zelfs in kleinere steden buiten de Randstad droogden het aanbod en de betaalbaarheid op. Het was niet de uitkomst van één ramp of één fout beleidsbeslissing. Het tekort was het resultaat van meerdere krachten die jarenlang in dezelfde richting hadden geduwd — en dat tegelijkertijd.

Rond 2021 bedroeg het statistische woningtekort in Nederland circa 279.000 woningen, een van de hoogste standen in decennia. Vier oorzaken droegen daar in het bijzonder aan bij.

1. De bevolking groeide, de bouw hield het tempo niet bij

Nederland telt meer mensen dan ooit. Door een combinatie van natuurlijke bevolkingsgroei en migratie nam het aantal inwoners gestaag toe. Maar minstens even belangrijk was de zogenoemde huishoudensverdunning: Nederlanders wonen gemiddeld met steeds minder mensen onder één dak. Vergrijzing, meer alleenstaanden en later samenwonen zorgden ervoor dat voor eenzelfde bevolkingsomvang meer woningen nodig zijn dan vroeger.

CBS-cijfers laten zien dat tussen 2000 en 2008 jaarlijks gemiddeld rond de 76.000 nieuwe woningen werden opgeleverd — wat de groeiende vraag toen goed bijhield. Dat evenwicht verdween na de financiële crisis.

2. De crisis sloeg een gat in de bouwproductie

De financiële crisis van 2008 had een verwoestende uitwerking op de bouwsector. Projecten werden stilgezet, bedrijven gingen failliet en vakkundige mensen verlieten de sector. Op het dieptepunt in 2013 en 2014 kwamen er nog maar ongeveer 45.000 nieuwe woningen per jaar bij — een daling van bijna veertig procent ten opzichte van het niveau voor de crisis.

Het herstel verliep traag. In 2021 werden er volgens CBS circa 69.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Een verbetering, maar nog altijd minder dan het niveau van voor 2008, terwijl de bevolking én de vraag in de tussentijd gewoon waren doorgegroeid. De opgelopen achterstand — de jaren van te weinig bouwen — kon niet zomaar worden ingehaald. Bouwcapaciteit opschalen kost tijd: personeel opleiden, grond beschikbaar stellen, vergunningstrajecten doorlopen.

Daarbij speelde mee dat gemeenten na de crisis terughoudend waren geworden met het afgeven van bouwvergunningen, mede uit angst voor nieuwe overprogrammering. De gevolgen van die voorzichtigheid werden later zichtbaar in de oplopende schaarste.

3. De lage rente maakte lenen en kopen goedkoper — en de markt heter

De Europese Centrale Bank hield de beleidsrente jarenlang op of nabij nul om de economie na de crisis te ondersteunen. Dat had een directe uitwerking op de hypotheekrente. Wie in 2021 een hypotheek afsloot, betaalde in historisch perspectief weinig rente. Dat verhoogde de maximale leencapaciteit van kopers en dreef de bereidheid om hoge prijzen te betalen.

Meer koopkracht bij kopers betekent bij een gelijkblijvend aanbod vrijwel automatisch hogere prijzen. DNB wees meerdere malen op dit mechanisme: de combinatie van lage rente, ruimhartige leennormen en fiscale stimulansen zoals de hypotheekrenteaftrek zorgde ervoor dat huizenkopers meer konden en mochten lenen. De prijzen stegen navenant.

In 2021 lagen de huizenprijzen in Nederland gemiddeld meer dan tien procent hoger dan een jaar eerder. Woningen werden sneller verkocht, minder lang te koop aangeboden en steeds vaker gekocht boven de vraagprijs. Voor starters zonder eigen vermogen of ouderlijk kapitaal werd de markt in rap tempo ontoegankelijker.

4. Beleggers kochten woningen op als belegging

Een factor die rond 2021 steeds meer aandacht kreeg, was de rol van particuliere beleggers. Door de lage spaarrente leverde geld op de bank vrijwel niets op. Vastgoed bood wél rendement: huurinkomsten plus waardestijging. Dat maakte het aantrekkelijk om woningen te kopen met als doel verhuur — buy-to-let in vakjargon.

Kadaster-gegevens lieten zien dat op het hoogtepunt van deze trend in sommige grote steden zo’n veertig procent van de verkochte woningen naar beleggers ging, in plaats van naar eigenaar-bewoners. Landelijk lag dat aandeel lager, maar ook in middelgrote steden werd de aanwezigheid van beleggers zichtbaar.

Het gevolg was tweeledig. Ten eerste concurreerden beleggers met starters op de koopmarkt, vaak met meer financiële slagkracht. Ten tweede verdween een deel van het koopwoningaanbod langdurig uit de koopsector en belandde het in de dure vrije huurmarkt, die voor veel middeninkomens evenmin bereikbaar was.

De overheid reageerde in 2021 met een maatregel: de overdrachtsbelasting voor beleggers en tweede woningkopers ging omhoog naar acht procent, terwijl starters onder bepaalde voorwaarden juist vrijstelling kregen. Of dat voldoende zou zijn om het tij te keren, was op dat moment nog de vraag.

Vier krachten, één uitkomst

De schaarste die in 2021 zo drukkend voelbaar was, is niet uit de lucht gevallen. Ze is de optelsom van structureel achterblijvende bouwproductie, een groeiende en kleiner-wonende bevolking, een decennium van historisch lage rente en een instroom van beleggers die woningen als financieel product beschouwden.

Elk van deze factoren afzonderlijk had al druk gezet. Samen, en tegelijkertijd, zorgden ze voor een markt waarin vraag en aanbod zo ver uit evenwicht raakten dat de gevolgen voor gewone huishoudens hard aankwamen.

Begrijpen hoe we hier beland zijn, is de eerste stap om te snappen waarom herstel — ook als de bouw aantrekt en de rente stijgt — een kwestie van jaren is en niet van maanden.