De woningmarkt in 2020

Op 15 maart 2020 ging Nederland in lockdown. Scholen dicht, kantoren leeg, de samenleving op pauze. Iedereen verwachtte hetzelfde van de woningmarkt: een dip, terughoudendheid, misschien zelfs een correctie. Die correctie kwam niet. Wat volgde was een van de meest verrassende jaren in de recente geschiedenis van de Nederlandse woningmarkt — een jaar waarin een wereldwijde pandemie de vraag naar koopwoningen niet afremde, maar versnelde.

Een markt die zijn eigen koers voer

Waar de economie in het voorjaar van 2020 hard werd geraakt, liet de woningmarkt zich er nauwelijks door van de wijs brengen. Na een korte aarzeling in de eerste weken van de lockdown — bezichtigingen werden geannuleerd, Open Huizen Dagen afgelast — herstelde de activiteit snel. Volgens het Kadaster wisselden er in het coronajaar meer woningen van eigenaar dan in 2019. NVM-makelaars registreerden op jaarbasis een stijging van het aantal verkopen met bijna vier procent ten opzichte van het jaar ervoor.

De prijzen vertelden hetzelfde verhaal. Bestaande koopwoningen werden gedurende 2020 fors duurder. In de loop van het jaar liep de jaarlijkse prijsstijging op naar waarden ruim boven de tien procent, afhankelijk van het kwartaal en woningtype. Vrijstaande woningen stegen het hardst, maar ook tussenwoningen deden het bovengemiddeld. De markt was al gespannen — dat was al zo gedurende de tweede helft van de jaren tien — maar 2020 drukte het gaspedaal nog verder in.

Aan het eind van het jaar bereikte de krapte-indicator van de NVM een diepterecord. Gemiddeld konden kopers uit minder dan twee woningen kiezen. Op dat punt in de cyclus was de markt officieel de krapste in decennia.

Technologie op spoed: virtueel bezichtigen wordt gewoon

De lockdowns van 2020 dwongen de makelaarsbranche tot een sprong vooruit die al langer aankwam maar steeds was uitgesteld. Fysieke bezichtigingen waren plots niet meer vanzelfsprekend, en dat zorgde voor een stroomversnelling in digitale oplossingen.

Virtuele bezichtigingen via video-oproepen, 360-graden tours en interactieve plattegronden werden snel gangbaar. Makelaars die eerder al experimenteerden met VR-presentaties, zagen hun werkwijze plotseling relevant voor de massa. Op Funda kon een koper via interactieve rondleidingen al een goed beeld krijgen van een woning zonder over de drempel te stappen. De eerste bezichtiging vond steeds vaker digitaal plaats; de fysieke visite werd de tweede stap, voorbehouden aan serieuze gegadigden.

Ook in het hypotheekproces versnelde de digitalisering. Geldverstrekkers waren druk bezet — het aantal hypotheekaanvragen lag in de lockdownperiode aanzienlijk hoger dan een jaar eerder. Gelukkig was het meeste papierwerk al jaren geleden naar digitale aanvraagprocedures verschoven, wat het mogelijk maakte om het proces grotendeels op afstand af te handelen.

Thuiswerken hertekent de woonwens

Het meest blijvende effect van 2020 was misschien wel de verschuiving in wat mensen van een woning verlangden. Wie maandenlang thuis werkte, at, leefde én ontspande tussen dezelfde vier muren, begon die muren anders te zien. Een extra kamer voor thuiswerken, een tuin of balkon, meer vierkante meters: wensen die voorheen als luxe golden, werden in 2020 ineens als basisbehoeften ervaren.

Dat had een geografisch effect. De Randstad was jarenlang de epicentrum van prijsstijgingen geweest, omdat werk en stad onlosmakelijk verbonden leken. Zodra werken op afstand de norm werd, verviel die dwang gedeeltelijk. Regio’s buiten de grote steden — Drenthe, Zeeland, Flevoland, de Achterhoek — werden aantrekkelijker voor mensen die bereid waren verder van een kantoor te wonen. Huizenprijzen in die gebieden begonnen in de tweede helft van 2020 merkbaar sneller te stijgen dan in de steden. De traditionele tweedeling tussen Randstad en periferie begon te schuiven.

Tegelijkertijd groeide de vraag naar tuinen en buitenruimte zo sterk dat dit een zichtbaar effect had op de verkoopprijzen. Woningen mét buitenruimte werden verhoudingsgewijs duurder dan woningen zonder.

Wetgeving en beleid: de voorbereiding op een nieuwe regeling

Op beleids- en fiscaal vlak was 2020 grotendeels een aanloopjaar. De meest ingrijpende maatregel trad pas in werking per 1 januari 2021, maar werd al op Prinsjesdag 2020 aangekondigd: de herziening van de overdrachtsbelasting.

Concreet hield dat in dat starters jonger dan 35 jaar die een woning kochten als hoofdverblijf, tijdelijk vrijgesteld zouden worden van overdrachtsbelasting — in die tijd 2 procent van de koopprijs. Tegelijkertijd zou het tarief voor beleggers en tweede-woningkopers worden verhoogd naar 8 procent (van het toen geldende 6 procent voor niet-primaire woningen). Het doel was tweeledig: starters meer kans geven op de markt, en speculatieve aankopen ontmoedigen.

De aankondiging had direct effect op het gedrag van marktdeelnemers. Beleggers probeerden aankopen nog vóór 1 januari 2021 af te ronden; starters wachtten liever tot het nieuwe jaar om van de vrijstelling te profiteren.

De hypotheekrente bevond zich ondertussen op historisch laag niveau. Het ruime monetaire beleid van de Europese Centrale Bank, versterkt door de economische noodmaatregelen rondom corona, drukte de rentes verder omlaag. Voor kopers met voldoende eigen vermogen was lenen nog nooit zo goedkoop geweest — en die lage rente was een van de brandstofbronnen achter de aanhoudende prijsstijging.

Waar kwam de markt vandaan, waar ging het heen

Om 2020 te begrijpen, helpt het om terug te kijken. De woningmarkt lag na de crisis van 2008–2013 jarenlang op zijn gat. Pas vanaf 2014–2015 begon het herstel, aangedreven door dalende rentes en herstellend vertrouwen. Vanaf 2017 accelereerde dat naar wat velen als onevenwichtig ervoeren: aanbod bleef achter, vraag liep op, prijzen stegen jaar na jaar.

In 2020 stond de teller alweer meerdere jaren ononderbroken groei. Corona had in theorie de rem kunnen zijn — in de praktijk was het omgekeerde het geval. Lage rentes bleven, de woonwensen groeiden, en het aanbod kromp verder.

Wat 2020 inluidde, werd later pas volledig zichtbaar: de verschuiving naar wonen buiten de stad, de hogere belasting voor beleggers, de groeiende vraag naar ruimte. De coronacrisis maakte de Nederlandse woningmarkt niet kwetsbaarder. Ze maakte haar krapper, duurder en urgenter.