Online bezichtigen: van noodgreep tot vaste waarde

In het voorjaar van 2020 moest de Nederlandse woningmarkt in korte tijd een antwoord vinden op een ongekende vraag: hoe bezichtig je een woning als je er simpelweg niet naar binnen mag? Wat begon als een noodoplossing in de lockdown, groeide uit tot een manier van werken die de markt blijvend heeft veranderd.

Een stilgevallen markt met een stampvol orderboek

Toen het kabinet in maart 2020 de eerste strenge coronamaatregelen afkondigde, stopten bezichtigingen in veel gevallen abrupt. De vraag naar woningen was op dat moment al groot — krapte op de markt was al jaren een terugkerend thema — maar de aanbodkant kon even nergens heen. Verkopers wilden geen vreemden door hun huis, en kopers konden of durfden niet meer op pad.

Makelaars zagen hun agenda’s opdrogen terwijl de telefoon bleef rinkelen. Er was duidelijk behoefte aan een alternatief. Dat alternatief vond men snel in twee vormen: de videorondleiding en de livestream bezichtiging.

Videorondleidingen en livestreams: de twee smaken

Een videorondleiding is een vooraf opgenomen film door de woning. De makelaar, of een professionele cameraman, loopt met een camera door alle kamers en legt alles vast. Kopers kunnen de video op elk moment bekijken, meerdere keren terugspoelen en rustig vergelijken. Het formaat is laagdrempelig en past in bestaande platforms als Funda.

Een livestream bezichtiging werkt anders: makelaar en koper zijn tegelijk online, via een videobelplatform zoals FaceTime, WhatsApp of een speciale bezichtigingstool. De makelaar loopt door de woning terwijl de koper op afstand vragen stelt. Wil je even terug naar de keuken? De makelaar draait om. Meer licht in de slaapkamer? Gordijn open. De interactie maakt het persoonlijker dan een video-opname.

Beide vormen hadden hun eigen publiek. Videorondleidingen waren populair als eerste verkenning, vergelijkbaar met de fotoreeks die kopers al kenden. Livestreams trokken serieuzer geïnteresseerden die al verder in hun oriëntatie zaten.

Hoe snel ging de omschakeling?

De omschakeling verliep opvallend vlot. Makelaarsorganisatie NVM meldde in de loop van 2020 dat livestream bezichtigingen snel onderdeel werden van het standaard aanbod. Veel kantoren maakten binnen enkele weken de omslag, geholpen door het feit dat iedereen sowieso al gewend raakte aan videobellen voor werk en familie.

De woningmarkt zelf bleef ondertussen doordraaien. Uit cijfers van het Kadaster bleek dat de transactieaantallen in 2020 — ondanks alles — op peil bleven. De combinatie van een krap aanbod, historisch lage rentes en uitgestelde vraag zorgde ervoor dat woningen snel van eigenaar bleven wisselen. Online bezichtigingen maakten dat mogelijk zonder dat het proces volledig stil hoefde te vallen.

Wat kopers eraan waardeerden

De verwachting was aanvankelijk dat kopers online bezichtigingen zouden zien als een minderwaardige vervanging. Dat bleek genuanceerder. Er waren aspecten die kopers juist prettig vonden:

• Tijdsbesparing: geen reistijd, meerdere woningen op één avond verkennen.
• Lagere drempel: een woning digitaal bekijken voelt vrijblijvender, waardoor kopers sneller een tweede stap zetten.
• Meer keuzevrijheid: een opgenomen rondleiding op zaterdag om 22:00 uur bekijken is gewoon makkelijk.
• Betere voorbereiding: kopers die eerst een video zagen, kwamen bij een fysieke bezichtiging gerichter met vragen.

Toch bleven beperkingen bestaan. De geur van een woning, de akoestiek, de feel van een buurt op een doordeweekse middag — dat valt niet digitaal te vangen. Vrijwel niemand kocht uitsluitend op basis van een livestream. Online bezichtigen werd een tussenstap, geen eindstap.

Na corona: waarom het bleef

Toen de beperkingen wegvielen, verdween het online bezichtigen niet. Dat heeft verschillende oorzaken.

Ten eerste was het aanbod intussen gewend geraakt aan de mogelijkheid. Makelaars hadden geïnvesteerd in camera’s, software en werkwijzen. Die investering schrijf je niet zomaar af.

Ten tweede bleek er een structurele doelgroep te zijn voor wie online bezichtigen geen coronanoodgreep was, maar gewoon handig. Denk aan kopers die in een andere stad wonen, expats die vanuit het buitenland zoeken, of mensen die hun zoekgebied breed houden en pas fysiek langsgaan als een woning echt aansluit.

Ten derde normaliseerde de bredere digitalisering van het koopproces — digitaal bieden, online documenten tekenen — ook de digitale bezichtiging als onderdeel van dat geheel. Het paste in een trend die al langer gaande was.

Vastgoed in beweging, technologie als middel

Online bezichtigingen zijn geen wondermiddel en geen vervanging voor de echte ervaring van een woning voelen. Maar ze zijn een efficiënt middel geworden in het arsenaal van de moderne woningmarkt. Ze verlagen drempels, verbreden het bereik van verkopers en maken het oriëntatieproces minder belastend voor iedereen.

De coronaperiode heeft aangetoond dat de woningmarkt — vaak gezien als conservatief en traag — snel kan schakelen als de situatie erom vraagt. Het resultaat is een blijvende aanpassing die zowel kopers als makelaars iets heeft opgeleverd: minder verspilde tijd en een soepeler eerste contact tussen koper en woning.

In de kennisbank van Vastiqo volgen we dit soort verschuivingen op de voet — niet omdat technologie op zichzelf het verhaal is, maar omdat het de manier waarop mensen een thuis vinden, stap voor stap verandert.