De woningmarkt in 2019

Het jaar begon hoopvol. De nieuwbouwproductie leek eindelijk het ritme te pakken dat de markt al jaren nodig had, de werkloosheid was laag en de rente bleef gunstig. En toen, op 29 mei 2019, deed de Raad van State een uitspraak die de sector rauw op het dak viel. Het Programma Aanpak Stikstof — het wettelijke kader waaronder tienduizenden bouwprojecten werden vergund — was juridisch onhoudbaar. Wat volgde, was geen crisis van vraag of rente, maar van regelgeving en vergunningen.

Prijzen boven de 300.000 euro

Voordat de stikstofklap viel, vertelde de markt een ander verhaal. Volgens gegevens van het CBS en het Kadaster steeg de gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen in 2019 naar circa 308.000 euro. Een symbolische grens: voor het eerst in de meetreeks, die teruggaat tot 1995, ging het gemiddelde boven de drie ton. In Noord-Holland lagen de prijzen beduidend hoger — in Amsterdam dichtbij de 485.000 euro gemiddeld voor een bestaande woning.

De prijsstijging vertraagde iets halverwege het jaar, maar trok daarna opnieuw aan. Voor wie al een woning bezat, groeide het vermogen gestaag. Voor wie nog moest kopen, werden de lat en de lat om je hypotheek te financieren beiden hoger. Het aanbod bleef krap, de vraag onverminderd sterk.

De PAS-uitspraak en wat die betekende

Het Programma Aanpak Stikstof was jarenlang het gereedschap waarmee overheden bouwvergunningen verleenden in de buurt van stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Het systeem werkte met een vooruitlopende depositieruimte: wie onder een bepaalde drempelwaarde bleef, hoefde geen volledige vergunningprocedure te doorlopen. Dat maakte het sneller en eenvoudiger.

De Raad van State oordeelde dat dit systeem niet voldeed aan de Europese Habitatrichtlijn. Toekomstige winsten in stikstofruimte mochten niet worden gebruikt als rechtvaardiging voor huidige projecten. Vanaf dat moment was de vrijstelling van tafel — voor elk nieuwbouwproject moest opnieuw worden aangetoond dat de stikstofuitstoot geen schade deed aan beschermde natuur.

De directe gevolgen waren verstrekkend. Projecten met geldige vergunningen bleken juridisch kwetsbaar; gemeenten en provincies zetten procedures on hold. Onderzoeksbureau Colliers schat dat door de PAS-uitspraak ruim 23.000 woningen niet tijdig zijn gebouwd. Het woningtekort, dat in 2019 al op circa 294.000 woningen werd geraamd, liep daardoor in de jaren daarna verder op.

Kabinet en woningbouwimpuls

Het kabinet-Rutte III kondigde in 2019 de Woningbouwimpuls aan: een rijksbijdrage waarmee gemeenten financieel werden geholpen om de grondexploitatie voor binnenstedelijke projecten rond te rekenen. Uiteindelijk werd voor honderden miljoenen euro’s ingezet voor lokale bouwprojecten — een erkenning dat de markt het niet alleen kon oplossen. Maar de stikstofuitspraak maakte diezelfde maand duidelijk dat financiering alleen niet voldoende was. De obstakels waren ook juridisch van aard.

Technologie: van zoeken naar beslissen

Op het gebied van technologie zette 2019 een trend door die in voorgaande jaren was ingezet. Funda bleef dominant als startpunt voor woningzoekers, en het platform werd steeds rijker aan data: WOZ-waarden, verkoophistorie, energielabels en buurtinformatie waren standaard beschikbaar. De informatieachterstand van de koper werd kleiner.

Proptech was in 2019 een groeiend investeringsdomein. Kunstmatige intelligentie werd ingezet voor het voorspellen van woningwaarden en huurprijzen. Virtuele bezichtigingen en 360-graden presentaties waren niet meer uitzonderlijk, al waren ze nog geen standaard. Wat wél stevig aan terrein won, was het digitale biedproces: makelaars boden steeds vaker beveiligde biedsystemen aan waarbij het biedlogboek voor alle partijen inzichtelijk was. In een krappe markt waar een bod razendsnel moest worden uitgebracht, paste dat systeem als een handschoen.

Wetgeving en fiscale veranderingen

Op fiscaal vlak was 2019 een jaar van incrementele aanpassingen, met één opvallende maatregel: de Wet Hillen. Deze wet had huiseigenaren zonder of met weinig hypotheekschuld jarenlang vrijgesteld van het eigenwoningforfait. Vanaf 1 januari 2019 begon de afbouw van die aftrek, in stappen van 3,3 procent per jaar, op weg naar volledige afschaffing in 2048. Een maatregel die op de lange termijn financieel voelbaar wordt voor huiseigenaren die hun hypotheek grotendeels hebben afgelost.

De hypotheekrenteaftrek werd voor hogere inkomens verder beperkt, conform het al langer ingezette beleid. Het maximale tarief waartegen kon worden afgetrokken, ging stapsgewijs omlaag. De Nationale Hypotheek Garantie bleef beschikbaar, met een kostengrens die werd aangepast aan de stijgende woningprijzen — al betekenden die hogere gemiddelde verkoopprijzen ook dat meer kopers boven de NHG-grens uitkwamen en dus zonder garantie financierden.

De huurmarkt kende in 2019 een lichte beleidsmatige beweging. Gemeenten kregen meer ruimte om in de middenhuur te reguleren hoe woningen werden toegewezen. Amsterdam en Den Haag gingen daarin voorop. De discussie over de rol van particuliere beleggers groeide — buy-to-let nam toe, en daarmee ook de zorgen over verdringingseffecten voor middeninkomens.

Wonen in 2019: ongelijkheid verdiept zich

Wie al een woning bezat, had in 2019 weinig te klagen. Vermogensgroei, lage rente, en een markt die als vanzelf opwaarts bewoog. Wie nog moest kopen, botste op een dubbele muur: hogere prijzen en een aanbod dat niet toenam.

Starters zonder eigen vermogen stonden het zwaarst onder druk. In de grote steden was zelfstandig kopen voor een groeiende groep geen realistische optie meer. Tegelijkertijd was ook de vrije huursector niet voor iedereen toegankelijk — huurprijzen lagen in veel steden buiten bereik van mensen met een modaal inkomen. Het segment daartussen — te duur voor sociale huur, te prijzig voor kopen — bleef onbediend.

Wat 2019 achterliet

Terugkijkend was 2019 het jaar waarin de woningmarkt in zijn eigen ambitie vastliep. Er was geld, er was vraag, er was politieke wil om te bouwen — maar de juridische werkelijkheid trok een streep. De stikstofuitspraak was geen plotselinge ramp, maar de ontknoping van een al langer sluimerende spanning tussen bouwambities en milieuwetgeving. De naweeën werkten jaren door: het woningtekort liep verder op en de politiek stond voor de uitdaging om bouw en natuur opnieuw met elkaar te verzoenen.