Beleggers en buy-to-let: effect op de woningmarkt

De woningmarkt herstelde na de crisisjaren snel — maar niet voor iedereen in gelijke mate. Terwijl starters vochten voor betaalbare woningen, verschenen er steeds vaker nieuwe kopers aan de balie van de notaris: particuliere beleggers die woningen aankochten om te verhuren. Dit fenomeen, beter bekend als buy-to-let, groeide geruisloos maar met meetbare gevolgen. Pas toen de data duidelijk maakten hoe groot de verschuiving was, begon het politieke en maatschappelijke debat echt op gang te komen.

Wat is buy-to-let en waarom groeide het zo snel?

Buy-to-let betekent letterlijk: kopen om te verhuren. Een particuliere belegger koopt een woning niet om er zelf in te wonen, maar om die te verhuren aan huurders en zo een maandelijks inkomen te genereren — aangevuld met eventuele waardestijging op de lange termijn.

De opkomst van buy-to-let in Nederland was nauw verbonden met de lage rente die na de financiële crisis aanhield. Spaarrekeningen leverden vrijwel niets op, en ook andere traditionele beleggingsvormen boden magere rendementen. Vastgoed voelde als een concreet en veilig alternatief: stenen die je kunt zien, huurinkomsten die elke maand binnenkomen.

Tegelijkertijd maakten geldverstrekkers het eenvoudiger om een zogenoemde buy-to-let hypotheek af te sluiten. Waar vroeger een verhuurwoning vrijwel uitsluitend met eigen vermogen werd gefinancierd, was het rond 2016 en later steeds gebruikelijker om ook voor dit soort aankopen een hypotheek te nemen. De markt professionaliseerde, maar ook de kleine particulier — iemand met één of twee woningen als aanvulling op het pensioen — stroomde toe.

Hoe groot werd de beweging?

Het Kadaster bracht de omvang in kaart via het onderzoek Kopen om te verhuren. Uit die data bleek dat het aandeel van de woningvoorraad in handen van particuliere beleggers groeide van circa 4,4 procent in 2015 naar ongeveer 6 procent in 2018. In absolute aantallen gaat het om tienduizenden woningen die van eigenaar-bewoner of koopwoning overgingen naar de particuliere verhuurmarkt.

In de vier grote steden — Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht — was het effect sterker zichtbaar. In sommige segmenten, met name de goedkopere koopwoningen, was het aandeel beleggers in de aankopen opmerkelijk hoog. Het Kadaster stelde vast dat particuliere verhuurders boven-gemiddeld actief waren: zij kochten relatief veel woningen aan, maar verkochten die ook relatief snel weer. Dat wijst op een categorie beleggers die opportunistisch handelde, gericht op kortetermijnrendement.

Het effect op starters

Voor starters — mensen die voor het eerst een woning willen kopen — was de timing ongelukkig. Na de crisisjaren daalden de huizenprijzen sterk, maar de hypotheeknormen werden tegelijkertijd aangescherpt. Starters moesten hogere eigen inbreng meebrengen en konden minder lenen ten opzichte van hun inkomen.

Juist in het segment waar starters doorgaans zoeken — betaalbare woningen in de grote steden en groeiende randgemeenten — waren beleggers het meest actief. Een starter die een woning bezichtigt, biedt daarmee in feite ook tegen een koper die niet zelf hoeft te wonen, geen maximale hypotheeksom heeft op basis van inkomen, en soms bereid is snel en zonder voorbehoud te bieden.

Dat creëerde een ongelijk speelveld. Beleggers met vrij vermogen of een buy-to-let hypotheek konden flexibeler opereren dan een starter met een inkomensgerelateerde lening en voorbehoud van financiering. De woningprijzen stegen mede door deze extra vraag, waardoor de kloof tussen huurder en eigenaar-bewoner breder werd.

Een grijs gebied: niet alle verhuurders zijn gelijk

Het debat over buy-to-let had de neiging te versimpelen. Niet iedere particuliere verhuurder is een grote belegger die tientallen panden bezit. Uit Kadaster-data bleek juist dat een substantieel deel van de particuliere verhuurders één of twee woningen bezit — soms een erfenis, soms een vorige eigen woning die niet verkocht werd, soms een doelbewuste pensioenbelegging.

De schade voor de woningmarkt zat hem niet in deze kleine verhuurders als individu, maar in het cumulatieve effect van al die individuele aankopen samen. De som van honderden kleine beleggers verandert wél de marktdynamiek — ook al heeft geen van hen het oogmerk de markt te beïnvloeden.

Dat maakte beleid ingewikkeld: hoe onderscheid je de kleine verhuurder met één appartement van de professionele belegger met een portefeuille van twintig panden?

De opkomst van gerichte maatregelen

Rond 2019 begon de roep om ingrijpen toe te nemen. Gemeenten als Amsterdam en Utrecht introduceerden een opkoopbescherming, waarmee bepaalde wijken werden aangewezen waar koopwoningen niet zomaar meer mochten worden verhuurd. Dit instrument gaf gemeenten lokale regie, maar verschilde sterk per gemeente in reikwijdte en handhaving.

Op nationaal niveau volgde later een ingrijpendere maatregel: per 1 januari 2021 werd de overdrachtsbelasting voor beleggers verhoogd van 2 naar 8 procent, terwijl starters onder 35 jaar — onder een bepaalde woningwaardegrens — juist vrijgesteld werden van overdrachtsbelasting. Het idee was dat dit het speelveld zou nivelleren.

De effecten waren zichtbaar, maar gemengd. Het aantal woningaankopen door beleggers daalde merkbaar na de invoering van de verhoogde overdrachtsbelasting. Toch bleek uit onderzoek van de NVM dat starters in het goedkopere segment — waar zij het hardst concurreerden met beleggers — niet evenredig profiteerden. De vrijstelling voor starters droeg bovendien bij aan opwaartse prijsdruk in het segment net onder de grens.

Wat bleef er over?

De buy-to-let golf liet een structureel spoor achter in het Nederlandse woonlandschap. De particuliere huursector — het segment tussen de sociale huur en de koopwoning — groeide, maar de kwaliteit en betaalbaarheid van dat aanbod was ongelijkmatig verdeeld. Huren in de vrije sector betekende in veel gevallen hoge maandhuren, tijdelijke contracten en weinig zekerheid.

Voor beleidsmakers, onderzoekers en iedereen die de woningmarkt wil begrijpen, maakt dit duidelijk: de markt bestaat niet alleen uit kopers en verkopers, maar ook uit beleggers met eigen belangen en een eigen logica. Die logica strookt niet altijd met de publieke doelstelling van voldoende, betaalbare woningen voor iedereen.

Het vraagstuk van buy-to-let is daarmee geen tijdelijk fenomeen gebleken, maar een structureel onderdeel van de bredere woningmarktdiscussie — een discussie die tot op de dag van vandaag voortduurt.