De woningmarkt in 2015

Wie in 2015 een huis kocht, stond aan het begin van iets. De markt had zijn dieptepunt al achter zich gelaten — dat lag ergens in 2013, toen het aantal transacties tot ver onder de 120.000 was gezakt en de prijzen jarenlang hadden gebloedgesteld. Maar in 2015 was er voor het eerst in jaren een gevoel dat het echte herstel was begonnen, niet alleen op papier, maar ook in de hoofden van kopers en verkopers.

Het was geen euforie. Eerder een voorzichtig opkijken.

Cijfers die hoop geven

Volgens gegevens van het CBS en het Kadaster lagen de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen in 2015 gemiddeld enkele procenten hoger dan een jaar eerder — een bescheiden stijging, maar de richting telde. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning lag rond de 230.000 euro, aanzienlijk lager dan de piekwaarden van vóór de crisis, maar het keerde tenminste weer omhoog.

Ook het aantal transacties nam toe. Na het historisch lage punt in 2013 kwamen er elk kwartaal meer woningen van eigenaar te wisselen. Het sentiment bij kopers sloeg om: van “wachten want het daalt toch nog verder” naar “misschien is dit het moment.”

Vergeleken met de piek van 2008 lagen prijzen nog steeds aanzienlijk lager — bronnen spreken van een daling die in totaal opliep tot meer dan 15 procent. Maar juist die correctie maakte kopen voor een nieuwe groep mensen betaalbaar, in elk geval tijdelijk.

De nasleep van de crisis: orde op zaken

2015 was geen jaar van feest, maar van verwerking. Duizenden huishoudens zaten nog steeds onder water: hun hypotheek stond hoger dan de marktwaarde van hun woning. Die situatie verbeterde langzaam, maar wie wilde verhuizen of moest verkopen, had het nog steeds moeilijk.

Tegelijk scherpte de Europese Centrale Bank zijn beleid verder aan. De ECB lanceerde begin 2015 een omvangrijk opkoopprogramma van staatsobligaties — quantitative easing — om de economie te stimuleren. Een bijwerking: hypotheekrentes daalden naar historisch lage niveaus. Voor kopers met voldoende eigen geld en stabiel inkomen waren de financieringskosten aantrekkelijk laag.

De regels waren wel aangescherpt. Nieuwe hypotheken moesten annuitair of lineair worden afgelost om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek — een verplichting die in 2013 was ingegaan maar nu volop voelbaar was in de markt. Aflossingsvrije hypotheken, jarenlang de norm, behoorden voor nieuwe gevallen tot het verleden.

Wetgeving en financiën: een strakker keurslijf

De Loan-to-Value grens — de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde — werd stapsgewijs verlaagd. In 2015 mocht je nog een hypotheek afsluiten tot 103 procent van de woningwaarde; dat percentage daalde elk jaar verder richting 100 procent, wat uiteindelijk in 2018 werd bereikt. Het dwong kopers om meer eigen geld mee te nemen, wat starters extra hard raakte.

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bood voor woningen tot een bepaalde grens een vangnet bij gedwongen verkoop en residuele schuld. In 2015 lag die grens lager dan in de crisisjaren daarvoor, toen de overheid de grens tijdelijk had opgehoogd om de markt te ondersteunen. Die verruiming werd teruggedraaid nu het herstel inzette.

De overdrachtsbelasting bleef op 2 procent voor woningen — een verlaging die in 2011 was ingegaan en permanent was geworden. Dat hield de drempel om te kopen relatief laag vergeleken met de oude 6 procent.

De hypotheekrenteaftrek begon ondertussen aan een lange, stapsgewijze afbouw. Per jaar daalde het maximumtarief waartegen rente mocht worden afgetrokken met een klein percentage. In 2015 was dat proces net begonnen en nauwelijks merkbaar in het maandbudget, maar het gaf een signaal voor de toekomst: het fiscale voordeel van een koopwoning zou kleiner worden.

Technologie: een eerste blik door de lens

Funda was in 2015 al jarenlang de dominante plek waar Nederland woningen zocht, maar de manier van zoeken veranderde. Rond 2015 introduceerde Funda virtuele bezichtigingen: via 360-graden fotografie konden geïnteresseerden alvast een rondkijkje nemen zonder de drempel te hoeven opstappen. Zo’n 30.000 woningen waren op dat moment beschikbaar voor virtuele bezichtiging.

Het mobiel zoeken naar woningen groeide sterk. Smartphones werden de eerste plek waar mensen ‘s avonds op de bank een nieuw huis begonnen te dromen. Makelaars merkten dat de eerste indruk steeds meer online werd gevormd, en dat de kwaliteit van foto’s en presentatie zwaarder ging wegen dan ooit tevoren.

PropTech als begrip bestond nauwelijks in het Nederlandse vocabulaire van 2015, maar de zaadjes werden geplant. Algoritmes voor waardebepalingen, data-gedreven biedstrategieën en digitale koopprocessen lagen nog ver weg — maar de oriëntatie op de woningmarkt was voorgoed digitaal geworden.

De manier van wonen verschuift

De huurmarkt groeide ondertussen gestaag. Wie niet wilde of kon kopen — door schulden, onzekerheid over werk, of gebrek aan eigen geld voor de verplichte bijdrage — bleef huren of week uit naar de vrije huursector. Die sector was aan het professionaliseren: institutionele beleggers ontdekten de Nederlandse huurmarkt als stabiele belegging.

In de steden, met name Amsterdam en Utrecht, begon de druk op de woningmarkt merkbaar toe te nemen. Aantrekkende economie, groeiende steden, en een jarenlang achterblijvende nieuwbouw zorgden voor een combinatie die in de jaren daarna zou exploderen. In 2015 waren de contouren zichtbaar, maar de prijzen waren nog niet wat ze later zouden worden.

Waar de markt vandaan kwam, en naartoe ging

2015 was een scharnierjaar. Het sloot een pijnlijk decennium gedeeltelijk af — de bubbel van vóór 2008, de crash, de jarenlange correctie — en opende tegelijk een nieuw hoofdstuk. Een hoofdstuk dat sneller zou gaan dan de meeste mensen in 2015 hadden verwacht.

De combinatie van lage rente, een aantrekkende economie en ingehouden vraag van mensen die jaren hadden gewacht, zorgde voor een opeenstapeling van kracht. In de jaren direct na 2015 zouden prijzen sneller stijgen, biedingen boven de vraagprijs normaal worden, en de term “overbieden” een vast onderdeel worden van het Nederlandse woonvocabulaire.

Wie in 2015 kocht, deed dat op een moment dat de markt nog te overzien was. Dat bleek achteraf een bevoorrecht moment.