De restschuldgolf: wanneer je huis meer kost dan het waard is

Het voelde voor veel mensen als een val zonder bodem. De woning die ze hadden gekocht op het hoogtepunt van de markt — misschien in 2007, misschien in 2008 — was in waarde gedaald terwijl de hypotheek gewoon bleef staan. De maandelijkse lasten veranderden niet, maar het vermogen dat er tegenover stond kromp jaar na jaar. Dit is het verhaal van de restschuldgolf: hoe ze ontstond, wat ze aanrichtte en hoe de fiscale regelgever probeerde een weg naar buiten te bieden.

Van bubbel naar bodem: de prijsdaling in cijfers

De Nederlandse huizenprijzen bereikten hun piek rond augustus 2008. Daarna begon een langdurige daling die pas in juni 2013 haar dieptepunt bereikte. In die periode daalden de gemiddelde transactieprijzen met ruim twintig procent — van circa 262.000 euro naar ongeveer 206.000 euro, afhankelijk van de meetmethode. Andere schattingen komen uit op een daling van circa vijfentwintig procent over de gehele crisisperiode.

Voor kopers die in de topjaren hadden gekocht met een hoge loan-to-value hypotheek — en dat waren er velen, want tachtig of zelfs honderd procent financiering was destijds gangbaar — betekende deze daling concreet dat de hypotheek hoger uitkwam dan de actuele marktwaarde van de woning. Ze stonden, zoals dat heet, “onder water.”

Hoe groot was de groep?

Rond het dieptepunt van de markt in 2013 stond naar schatting drie op de tien koopwoningen onder water. In de loop van 2014 en begin 2015 telde het CBS nog altijd ruim 1,1 miljoen eigenaar-bewoners met een hypotheekschuld die de woningwaarde oversteeg. Dat getal daalde weliswaar langzaam — met tienduizenden per jaar naarmate prijzen voorzichtig herstelden en mensen aflossing deden — maar de omvang bleef indrukwekkend.

Niet iedereen droeg het risico gelijkmatig. Jonge kopers werden het hardst geraakt. Van alle eigenaar-bewoners jonger dan 45 jaar stond circa twee op de drie onder water. Bij huishoudens tussen de dertig en vijfendertig jaar liep dat aandeel zelfs op tot driekwart. Dat is begrijpelijk: zij hadden minder tijd gehad om af te lossen en hadden vaker op of nabij de piek gekocht met een hoge financieringsgraad.

Wat “onder water staan” in de praktijk betekende

De term klinkt abstract, maar de gevolgen waren tastbaar. Wie zijn huis wilde verkopen — omdat het gezin groeide, omdat men moest verhuizen voor werk, of vanwege een scheiding — kon na verkoop met een schuld achterblijven. Die restschuld was het verschil tussen de verkoopprijs en de nog uitstaande hypotheek.

Dit had directe gevolgen voor de doorstroming op de woningmarkt. Mensen die wilden verhuizen konden dat simpelweg niet zonder financieel bloeden. Ze bleven zitten — niet omdat ze dat wilden, maar omdat de alternatieven erger waren. Verhuizen en een restschuld van tienduizenden euro’s meesleuren naar een volgende hypotheek: banken stonden er huiverig tegenover, en kopers zelf ook.

Het resultaat was een verstarring. Huizen kwamen minder op de markt. Doorstromers die normaal een tussenstap zouden zetten van starter naar gezinswoning bleven op hun plek. En starters die wachtten op dat aanbod, wachtten tevergeefs. De restschuldgolf was zo niet alleen een individueel financieel probleem, maar een systemisch blok op de woningmarkt.

De fiscale regeling als uitweg

De overheid erkende dit probleem en reageerde met een gerichte fiscale maatregel. Per 29 oktober 2012 werd de rente op een restschuldlening tijdelijk aftrekbaar in box 1 van de inkomstenbelasting. De regeling gold voor restschulden die waren ontstaan in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017. De renteaftrek kon maximaal vijftien jaar worden toegepast, te rekenen vanaf het jaar waarin de restschuldlening werd afgesloten.

De gedachte achter de regeling was helder: door de fiscale last van een restschuld te verlichten, zou het voor meer mensen haalbaar worden om toch te verkopen en door te stromen. Een schuld van twintig of dertigduizend euro is zwaar, maar als de rente daarop aftrekbaar is, vermindert de netto maandlast — en dat maakt de drempel lager.

Er waren wel voorwaarden. De restschuldlening moest worden afgelost op basis van een annuïteitenschema. De rente mocht bovendien niet worden bijgeleend in een nieuwe hypotheek. Het was nadrukkelijk een tijdelijke, doelgerichte regeling, geen structurele versoepeling van het belastingstelsel.

Langzaam herstel, maar de littekens bleven

Naarmate 2015 vorderde, verbeterden de omstandigheden geleidelijk. Huizenprijzen begonnen te stijgen, zij het voorzichtig. Het aantal huishoudens onder water daalde. Maar voor wie in 2012 of 2013 had verkocht en een restschuld had meegenomen naar een huurwoning of een goedkopere koopwoning, was de schade al geleden. Die restschuld stond jaren op de balans — een stille erfenis van de crisisjaren.

Enkele aandachtspunten voor wie in 2015 in deze situatie zat:

• Een restschuld na verkoop bleef vijftien jaar fiscaal aftrekbaar, mits de lening op tijd en correct was geregistreerd.
• De bijleenregeling bleef van kracht: een eventuele overwaarde uit een eerdere woning moest nog steeds worden meegerekend bij de nieuwe hypotheekaanvraag.
• Banken hanteerden uiteenlopend beleid bij het meefinancieren van een restschuld in een nieuwe hypotheek; niet alle aanbieders deden mee.
• Wie bleef zitten en de woning aanhield, profiteerde op termijn van het prijsherstel — mits de woonlasten in de tussentijd houdbaar waren.

Wat de restschuldgolf ons leert

De restschuldproblematiek van de crisisjaren illustreert hoe kwetsbaar de Nederlandse eigenwoningsector was opgebouwd. Hoge loan-to-value financieringen, beperkte aflossingsplichten vóór 2013 en sterk gestegen prijzen in de jaren negentig en vroege jaren nul hadden een systeem gecreëerd dat weinig ruimte bood zodra prijzen omlaag gingen.

De fiscale restschuldregeling was een pragmatisch antwoord: geen redding voor iedereen, maar een gerichte impuls voor de doorstroming en een verzachting van de financiële pijn bij verkoop. Tegelijkertijd leidde de crisis tot structurele veranderingen in de hypotheekmarkt — strengere eisen aan loan-to-value, verplichte annuïtaire aflossing voor nieuwe leningen — die het systeem voor de toekomst robuuster moesten maken.

Voor de huizenbezitter van 2015 die nog steeds iets onder water stond, was dat toekomstperspectief een schrale troost. Maar het herstel was in gang gezet, en jaar na jaar daalde het aantal woningen met een negatief eigen vermogen. De golf ebde weg — langzaam, maar zeker.