Stikstofcrisis: uitleg en betekenis voor de woningmarkt

Stikstofcrisis: De stikstofcrisis is het gevolg van de PAS-uitspraak (2019) waardoor bouwvergunningen voor nieuwbouw massaal werden geblokkeerd vanwege te hoge stikstofdepositie nabij Natura 2000-gebieden.

De stikstofcrisis is één van de grootste verstoringen van de Nederlandse woningbouw in de afgelopen decennia. Wat begon als een milieurechterlijke kwestie, werkte door tot aan de sleuteloverdracht van duizenden woningen die nooit op tijd werden gebouwd.

Wat is de stikstofcrisis?

Stikstofverbindingen — met name ammoniak en stikstofoxiden — slaan neer in kwetsbare natuurgebieden. In Nederland zijn dat de zogenoemde Natura 2000-gebieden: beschermde natuur onder Europese regelgeving. Als de stikstofdepositie daar te hoog is, verslechtert de biodiversiteit.

Tot 2019 konden bouwprojecten gebruik maken van het Programma Aanpak Stikstof (PAS): een nationaal programma dat vooruitliep op toekomstige stikstofvermindering, zodat vergunningen alvast konden worden verleend. Op 29 mei 2019 oordeelde de Raad van State dat deze constructie juridisch ondeugdelijk was. Het PAS mocht niet langer als onderbouwing voor vergunningen dienen.

Het gevolg was onmiddellijk en ingrijpend. Projecten waarvoor al vergunning was aangevraagd kwamen onder druk te staan. Nieuwe vergunningaanvragen moesten per project aantonen dat er geen extra stikstof in Natura 2000-gebieden zou neerslaan — of dat uitstoot elders werd gecompenseerd. Dat bleek in de praktijk voor veel bouwlocaties moeilijk, kostbaar of simpelweg onmogelijk.

Wat betekent dit voor kopers en verkopers?

Bouwers en ontwikkelaars konden op tal van locaties geen vergunning meer krijgen. Naar schatting kwamen er door de PAS-uitspraak circa 23.000 woningen niet of niet tijdig tot stand. Tegelijkertijd liep de bouw van nieuwe woningen al onder druk door andere factoren, waardoor het effect van stikstof soms moeilijk los te zien is van de bredere bouwcrisis.

Voor kopers betekende dit minder nieuwbouwaanbod, hogere prijzen op bestaand woningaanbod en langere wachttijden bij nieuwbouwprojecten. Voor verkopers van bestaande woningen werkte de schaarste aanvankelijk prijsopdrijvend: minder nieuwbouw betekent meer concurrentie om bestaand vastgoed.

Voor nieuwbouwkopers zorgde stikstof voor onzekerheid over opleverdata. Projecten konden worden uitgesteld of zelfs afgeblazen als de vergunning wegviel. Het is verstandig om bij nieuwbouwkoop altijd te vragen of het project over een onherroepelijke omgevingsvergunning beschikt.

Hoe ontwikkelde de crisis zich?

Na 2019 volgden jaren van juridische zoektochten naar oplossingen: intern salderen, extern salderen, stikstofbanken en de zogeheten bouwvrijstelling. Die bouwvrijstelling — tijdelijk vrijgesteld van stikstoftoetsing tijdens de bouwfase — werd in november 2022 door de Raad van State ook van tafel geveegd.

In de jaren daarna werkten opeenvolgende kabinetten aan nieuwe wetgeving en maatregelen. Het EIB (Economisch Instituut voor de Bouw) berekende dat de stikstofproblematiek tot en met 2030 kan leiden tot een verlies van circa 14 miljard euro aan woningbouwproductie en tienduizenden woningen die niet of later worden gebouwd.

De stikstofcrisis is daarmee geen gesloten hoofdstuk. Wie een nieuwbouwwoning koopt of een bouwproject volgt, doet er goed aan na te gaan in welk stadium de vergunning zich bevindt — en of het project al onherroepelijk vergund is.