Wat is Middenhuur? Uitleg en betekenis

Middenhuur: Middenhuur zijn huurwoningen met een maandhuur boven de sociale huurgrens maar onder de liberalisatiegrens, bedoeld voor huishoudens met een middeninkomen.

Middenhuur is het segment van de huurmarkt dat zit tussen sociale huur en de vrije (dure) huursector. Woningen in dit segment zijn betaalbaar genoeg voor huishoudens met een middeninkomen, maar vallen niet onder de sociale huurregels en zijn daardoor niet via een woningcorporatie of inkomenstoets toe te wijzen.

Hoe werkt middenhuur?

Of een woning onder de middenhuur valt, wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dat stelsel kent punten toe op basis van oppervlakte, energielabel, WOZ-waarde en voorzieningen. Het aantal punten bepaalt de maximale huurprijs.

Concreet gelden in 2025 de volgende grenzen:

• Sociale huur: maximaal circa 144 punten, huurprijs tot roughly 900 euro per maand.
• Middenhuur: tussen circa 144 en 186 punten, huurprijs tot roughly 1.185 euro per maand.
• Vrije sector: meer dan 186 punten — geen maximumhuur van overheidswege.

Voor 2026 zijn de grenzen geïndexeerd: de bovengrens van middenhuur ligt dan rond 1.228 euro per maand bij maximaal 186 punten.

De Wet betaalbare huur (2024)

Vóór 2024 was de middenhuur vrijwel ongereguleerd: verhuurders konden voor woningen boven de sociale huurgrens vrijelijk een prijs vragen. Dat veranderde op 1 juli 2024, toen de Wet betaalbare huur in werking trad. De Eerste Kamer had de wet op 25 juni 2024 aangenomen.

De wet heeft het WWS dwingend gemaakt voor alle nieuwe huurcontracten in het middensegment. Verhuurders mogen niet meer vragen dan de puntentelling toelaat. De Huurcommissie kan ingrijpen als een verhuurder te veel vraagt, en huurders kunnen toetsing aanvragen.

De wet geldt voor nieuwe contracten afgesloten op of na 1 juli 2024. Bestaande contracten waarbij de woning achteraf minder dan de liberalisatiegrens waard bleek, moeten binnen een jaar worden aangepast.

Waarom is dit relevant voor huurders en woningzoekers?

Voor huurders betekent middenhuurregulering dat een woning met een huurprijs van — zeg — 1.100 euro per maand niet meer willekeurig geprijsd kan zijn. Als de woning op basis van punten minder waard is, kan de huurder de prijs aanvechten.

Voor woningzoekers met een middeninkomen — denk aan leraren, verpleegkundigen of startende tweeverdieners — is het segment bedoeld als tussenoplossing: zij verdienen te veel voor sociale huur, maar kunnen geen koopwoning financieren. Door de regulering moet het aanbod in dit segment betaalbaarder en toegankelijker worden.

Voor verkopers en beleggers heeft de wet een directe impact op de waarde van verhuurde woningen in dit segment: de maximale huuropbrengst is geplafonneerd, wat invloed heeft op de rendementsberekening en daarmee op de vraagprijs bij verkoop.