Overbieden: wat is het en hoe werkt het?

Overbieden: Overbieden betekent dat je meer biedt dan de vraagprijs van een woning — een strategie die op een krappe koopmarkt vrijwel onvermijdelijk kan zijn.

Wat is overbieden?

Overbieden wil zeggen dat je als koper een bod uitbrengt dat hoger is dan de vraagprijs die de verkoper heeft gevraagd. De vraagprijs is dus geen koopprijs, maar een startpunt voor de onderhandeling — of, in een gespannen markt, een minimumdrempel die bijna automatisch wordt overschreden.

De mate van overbieden wordt doorgaans uitgedrukt als een percentage boven de vraagprijs. Biedt iemand 350.000 euro op een woning die vraagt om 330.000 euro, dan is er circa zes procent overboden. Of anders gezegd: de koper betaalt een overbieding van 20.000 euro.

Hoe heeft overbieden zich ontwikkeld?

Tot ongeveer 2015 was overbieden eerder uitzondering dan regel. Na het herstel van de markt na de financiële crisis nam het aantal woningzoekers snel toe terwijl het aanbod laag bleef. Rond 2017 werd overbieden in steden als Amsterdam en Utrecht al wijdverbreid; daarna verspreidde het fenomeen zich naar vrijwel het hele land.

Op het hoogtepunt van de krapte — ruwweg 2020 tot begin 2022 — werd bij circa tachtig procent van alle verkopen boven de vraagprijs geboden, zo bleek uit NVM-cijfers. Het gemiddelde overbod liep in die periode op tot tientallen procenten in gewilde stadswijken.

Vanaf het tweede helft van 2022 koelde de markt af door snel stijgende hypotheekrente. Het aandeel woningen dat boven de vraagprijs werd verkocht daalde tijdelijk naar iets meer dan de helft. Maar al in 2024 trok overbieden opnieuw aan: tweederde van de woningen werd dat jaar boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld overbod van circa 4 tot 5 procent.

Waarom doet overbieden ertoe?

Voor kopers bepaalt overbieden mede of je überhaupt een woning kunt bemachtigen. Wie altijd precies op de vraagprijs biedt, vist in een krappe markt achter het net. Toch kleven er risico’s aan: je koopt altijd vrij op naam, maar de taxatiewaarde van de woning kan lager uitvallen dan je bod. Het bedrag boven de taxatiewaarde moet je dan zelf bijleggen — de bank financiert dat deel immers niet mee.

Voor verkopers werkt overbieden als een extra opbrengst boven hun verwachting. Een goed geprijsde woning die meerdere geïnteresseerden trekt, levert in een biedingsstrijd doorgaans meer op dan de oorspronkelijke vraagprijs.

Het is verstandig om vóór je biedt een onafhankelijke taxatie te laten uitvoeren of in elk geval de gemiddelde overbiedingen in de buurt te kennen. Zo weet je beter wat realistisch is zonder jezelf financieel in de knel te bieden.