Wat is Restschuld? Uitleg en betekenis

Restschuld: Een restschuld ontstaat als je woning voor minder geld wordt verkocht dan de openstaande hypotheekschuld — het verschil moet je zelf terugbetalen.

Een restschuld is het bedrag dat overblijft nadat je woning is verkocht en de hypotheek is afgelost — en de verkoopprijs niet genoeg was om de hele schuld te dekken. Stel dat je een hypotheek hebt van 250.000 euro en je woning brengt slechts 210.000 euro op bij verkoop, dan houd je een restschuld van 40.000 euro over. Die schuld verdwijnt niet: je bent die 40.000 euro nog steeds verschuldigd aan de bank, ook al woon je er al lang niet meer.

Hoe het probleem ontstond na de crisis

Na de financiële crisis van 2008 daalden de huizenprijzen in Nederland fors — in sommige regio’s en segmenten liepen de dalingen op tot tientallen procenten ten opzichte van de piek. Dat trof met name huiseigenaren die vlak voor of tijdens de crisis hadden gekocht en daarvoor een hypotheek hadden afgesloten met een hoge loan-to-value ratio. In de jaren voor de crisis was het gangbaar om een hypotheek af te sluiten van 100% of zelfs meer dan de woningwaarde, inclusief bijkomende kosten. Aflossingsvrije hypotheken waren bovendien wijd verbreid, waardoor de schuld nauwelijks slonk.

Rond het dieptepunt van de markt, grofweg tussen 2012 en 2014, hadden honderdduizenden Nederlandse huishoudens een hypotheek die hoger lag dan de actuele waarde van hun woning — de zogeheten “onder water” situatie. Wie in die periode gedwongen was te verkopen (door echtscheiding, baanverlies of verhuizing), kon zomaar met een aanzienlijke restschuld te maken krijgen.

Wat er daarna veranderde

Vanaf circa 2015 herstelden de woningprijzen krachtig, en de meeste restschuldposities losten vanzelf op naarmate woningwaarden stegen. Tegelijkertijd werden de regels voor nieuwe hypotheken strikter: de maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde (de loan-to-value limiet) werd stapsgewijs teruggebracht naar 100% in 2018. Daardoor is de kans op een nieuwe restschuld bij aankoop anno 2025 aanmerkelijk kleiner dan tijdens de crisisjaren.

Voor de rente op een restschuld die is ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 geldt bovendien een fiscale tegemoetkoming: die rente is gedurende maximaal 15 jaar aftrekbaar in box 1, ook al heb je geen eigen woning meer. Voor restschulden die ná 31 december 2017 zijn ontstaan, vervalt deze aftrekmogelijkheid.

Waarom het nog steeds relevant is

Ook al zijn de grootschalige restschuldproblemen van na de crisis grotendeels verleden tijd, het begrip blijft relevant. Huizenprijzen kunnen dalen — zeker bij een nieuwe economische neergang of in specifieke regio’s of woningtypen die minder gewild worden. Wie nu koopt met een beperkte eigen inbreng, doet er goed aan te beseffen dat de buffer tussen woningwaarde en hypotheekschuld in de beginjaren relatief klein is. Een combinatie van dalende prijzen en weinig aflossing kan ook in de toekomst tot een restschuld leiden.

Voor verkopers die vrezen onder water te staan, is het eerste aanspreekpunt de geldverstrekker. Banken zijn in de meeste gevallen bereid mee te denken over een betalingsregeling voor de resterende schuld — maar het wegcijferen ervan is geen vanzelfsprekendheid.