De woningmarkt in 2023

Na jaren van ongekende prijsstijgingen en frustrerende schaarste voelde 2023 als het moment waarop de lucht er eindelijk een beetje uitliep. Niet door een spectaculaire crash, maar door een aanhoudende afkoeling die al halverwege 2022 was ingezet. De hypotheekrente — lange tijd historisch laag — had het jaar daarvoor een scherpe draai omhoog gemaakt en dat effect werkte in 2023 voluit door. Kopers moesten opnieuw rekenen, verkopers moesten bijstellen, en de markt ontdekte dat ze ook de andere kant op kon.

Prijzen onder druk: de eerste daling in jaren

Het meest spraakmakende gegeven van 2023 was simpel: bestaande koopwoningen waren aan het einde van het jaar gemiddeld bijna 3 procent goedkoper dan een jaar eerder, zo liet het CBS weten. Dat was de eerste jaarlijkse daling in meer dan een decennium. In het tweede kwartaal — het dieptepunt van het jaar — lagen de prijzen op jaarbasis zelfs circa 5 procent lager dan in diezelfde periode van 2022.

De daling was niet gelijkmatig over het land verdeeld. In de provincie Utrecht was de correctie het grootst; in regio’s met een krappe woningmarkt bleef de terugval beperkter. Opvallend was ook de omslag in het tweede halfjaar: vanaf zomers 2023 begonnen de prijzen per maand weer licht te stijgen. 2023 eindigde daarmee niet in een vrije val, maar in voorzichtig herstel.

Het aantal transacties liep terug. Volgens cijfers van het Kadaster en de NVM werden er in 2023 minder woningen verkocht dan in het jaar daarvoor — ruwweg een daling van enkele tienduizenden transacties. Kopers aarzelden, verkopers wachtten af. De markt nam het tempo even terug.

Hypotheekrente: hoog, stabiel, bepalend

De Europese Centrale Bank had in 2022 begonnen met een reeks renteverhogingen als antwoord op de hoge inflatie, en ook in 2023 werd die lijn voortgezet. De beleidsrente van de ECB steeg in de loop van het jaar door naar circa 4 procent. Toch bleef de tien jaar vaste hypotheekrente met NHG-garantie in Nederland relatief stabiel — gedurende het jaar bewoog die rente rond de 4 tot 4,5 procent, een niveau dat voor iedereen die gewend was aan de nulrente-jaren een enorme omslag betekende.

Dit had een direct gevolg voor de leencapaciteit van kopers. Wie bij dezelfde maandlasten als in 2021 een hypotheek wilde afsluiten, kon nu aanzienlijk minder lenen. Dat was, paradoxaal genoeg, ook precies de rem die de markt nodig had: de prijzen corrigeerden terug richting wat mensen daadwerkelijk konden betalen. Overbieden verdween grotendeels uit het woordenboek van het gewone koopproces.

Wel werd duidelijk dat de vaste rente minder sterk meebeweegt met de ECB-beleidsrente dan de variabele rente. Nederlanders die eind 2022 of begin 2023 kozen voor kortere rentevaste periodes, merkten dat verschil in hun maandlast.

Nieuwbouw klem tussen stikstof en vergunningsdruk

Terwijl de bestaande markt afkoelde, stond de nieuwbouw voor een eigen probleem. Na een uitspraak van de Raad van State in 2022 verviel de zogenoemde bouwvrijstelling voor stikstof: bouwprojecten moesten voortaan individueel worden getoetst op stikstofdepositie. Dat leidde in 2023 tot vertragingen, geschrapte projecten en een daling van het aantal afgegeven bouwvergunningen.

De politieke ambitie was 900.000 nieuwe woningen bouwen voor 2030, maar het tempo van vergunningverlening lag daar ver onder. De uitvoering — grond, stikstofruimte, netaansluiting, bouwcapaciteit — bleek op meerdere fronten tegelijk vastgelopen, en de doorstroming stokte als gevolg.

Belasting en wetgeving: overdrachtsbelasting en corporaties

Op 1 januari 2023 werd het tarief van de overdrachtsbelasting voor beleggers en andere niet-eigenaar-bewoners verhoogd van 8 naar 10,4 procent. Dat was een forse stap, bedoeld om particuliere beleggers verder te ontmoedigen op de koopmarkt. Tegelijkertijd werd de grens voor de startersvrijstelling verhoogd van 400.000 naar 440.000 euro. Kopers jonger dan 35 jaar die een woning voor eigen bewoning kochten onder dat bedrag, betaalden geen overdrachtsbelasting.

In de corporatiewereld was 2023 een jaar van historisch hoge investeringen. Woningcorporaties gaven samen circa 10,5 miljard euro uit aan onderhoud, verbetering en verduurzaming — een stijging van meer dan 15 procent ten opzichte van 2022. Ruim 178.000 woningen kregen in dat jaar duurzaamheidsmaatregelen. Het aandeel woningen met energielabel E, F of G daalde aanzienlijk. Op de achtergrond speelde de langetermijndoelstelling van minister De Jonge mee: vanaf 2030 mogen verhuurders geen woningen meer verhuren met een slecht energielabel. Dat gaf urgentie aan investeringen die anders misschien nog een paar jaar zouden wachten.

Voor huurders bracht 2023 ook nieuws: zo’n 600.000 huishoudens ontvingen een eenmalige huurverlaging van corporaties, om de betaalbaarheid van het sociale segment te verbeteren.

De manier van wonen: ruimte als prioriteit

De pandemie had de manier waarop mensen wonen structureel veranderd, en dat werkte in 2023 door. Hybride werken was voor veel werkenden de norm; de voorkeur voor meer ruimte en woningen buiten de directe binnenstad bleef aanwezig. Tegelijkertijd groeide de vraag naar flexibelere woonvormen — co-housing, woningdelen, kleinere concepten voor alleenstaanden en ouderen. De mismatch tussen de grote gezinswoning van een ouder stel en de starter die nergens terechtkan werd politiek zichtbaarder.

Duurzaamheid werd meer dan ooit een verkoopargument. Na de energiecrisis van 2022 waren kopers zich scherp bewust van energielasten. Woningen met een goed label waren navenant in trek.

Terugblik en vooruitblik

2023 sloot af als een jaar van correctie en heroriëntatie. De euforie van 2021 en het gepiep van 2022 maakten plaats voor een nuchterder realiteit: een woningmarkt in overgang, op zoek naar een nieuw evenwicht. De structurele tekorten waren niet opgelost, maar de verwachtingen van kopers en verkopers waren merkbaar bijgesteld.

Met de rente gestabiliseerd op een hoger niveau en de transactiemarkt in het vierde kwartaal al voorzichtig herstellend, lag de toon voor 2024 klaar: niet boom, niet crisis, maar de zoektocht naar wat normaal is op een markt die dat lang niet is geweest.