De woningmarkt in 2018

In 2018 passeerde de Nederlandse woningmarkt een symbolische grens. De prijzen van bestaande koopwoningen stegen dat jaar naar een niveau dat hoger lag dan de piek van het derde kwartaal van 2008 — het punt waarop de markt destijds zijn top had bereikt, vlak voor de financiële crisis alles omlaag trok. Tien jaar na de klap was de cirkel op papier rond. Maar op de grond voelde het anders. Want terwijl de prijzen klommen, kromp het aanbod. En wie zonder flinke rugzak aan eigen vermogen de markt op wilde, merkte dat die prijs ook voor hem of haar was weggelegd — alleen niet bereikbaar.

Prijzen op recordhoogte

Volgens gegevens van het CBS en het Kadaster lagen bestaande koopwoningen in het tweede kwartaal van 2018 circa 8 à 9 procent duurder dan een jaar eerder. Dat was al het zoveelste kwartaal op rij met stevige plus-cijfers. Wie de grafiek van 2013 tot 2018 bekeek, zag een vrijwel ononderbroken opwaartse lijn: langzaam begonnen, dan steeds sneller.

Regionale verschillen waren daarbij opvallend. Flevoland liet dat jaar een van de sterkste stijgingen zien onder de provincies — ruim boven het landelijk gemiddelde. Amsterdam en de andere grote steden hadden al eerder pieken bereikt en begonnen de markt nu naar de randen van de Randstad en ver daarbuiten te duwen. Wie in de hoofdstad niet meer kon betalen, keek naar Almere. Wie in Utrecht werd overboden, richtte de blik op Amersfoort of Woerden.

Het aantal transacties was hoog, maar begon op te lopen tegen een plafond. Er was simpelweg minder te koop. Het aanbod droogde op, en dat drukte de verkoopsnelheid omhoog: woningen waren gemiddeld korter te koop dan ooit. Overbieden was in de grote steden al langer de norm; in 2018 verspreidde die praktijk zich merkbaar naar middelgrote steden en zelfs dorpen in aantrekkelijke regio’s.

De nasleep van de crisis wordt definitief afgesloten

2018 was het jaar waarin veel huizenbezitters die tijdens de crisis onder water hadden gestaan, eindelijk vrij kwamen. De hypotheek die hogere stond dan de woningwaarde — voor honderdduizenden huishoudens jarenlang een knellend keurslijf — loste op naarmate de prijzen stegen. Doorstromers konden weer verhuizen zonder residuele schuld mee te slepen. Die opgebouwde verhuiswens zorgde voor extra vraag bovenop de al warme markt.

Tegelijk was de rente nog altijd laag. De Europese Centrale Bank voerde nog steeds een ruim monetair beleid, al kondigde zij in de loop van 2018 aan het opkoopprogramma af te gaan bouwen. Hypotheekrentes lagen historisch gezien op een laag niveau, wat het voor kopers met voldoende inkomen en eigen geld financieel aantrekkelijk maakte. Maar juist dat vereiste eigen geld — hoe de markt ook bewoog — bleef voor starters een struikelblok.

Wetgeving en financiën: grenzen scherper gesteld

2018 markeerde het eindpunt van een stapsgewijs proces: de maximale hypotheek als percentage van de woningwaarde werd dat jaar teruggebracht naar 100 procent. In de jaren daarvoor was dit percentage jaarlijks een stapje gedaald vanuit 106 procent (in 2012) naar dit eindniveau. Dat klonk logisch — je leent niet meer dan het huis waard is — maar in de praktijk betekende het dat kopers bijkomende kosten als notaris, taxatie en overdrachtsbelasting volledig uit eigen zak moesten betalen. Voor starters zonder spaargeld was dat een serieuze drempel.

De NHG-grens werd in 2018 verhoogd naar 265.000 euro, wat betekende dat meer woningen in aanmerking kwamen voor de Nationale Hypotheek Garantie. Dat bood een vangnet bij gedwongen verkoop en maakte geldverstrekkers bereid iets gunstiger rente te rekenen — een voordeel dat voor kopers net onder die grens meetelde.

De hypotheekrenteaftrek liep ondertussen zijn jaarlijkse stap verder terug. Het maximumtarief waartegen rente fiscaal aftrekbaar was, daalde geleidelijk. In absolute termen was het effect per jaar beperkt, maar de richting was duidelijk: een van de traditionele voordelen van een koopwoning werd langzaam kleiner. De politieke discussie over de aftrek laaide zo nu en dan op, maar concrete afschaffing lag niet op korte termijn in het verschiet.

Voor verhuurders begon de markt zijn eigen dynamiek te krijgen. Institutionele beleggers hadden de vrije huursector ontdekt als stabiele beleggingscategorie, en dat dreef in de grotere steden de middenhuur omhoog. Gemeenten keken toe met groeiende bezorgdheid, maar juridische instrumenten om in te grijpen waren op dat moment nog beperkt.

Technologie: data en digitalisering groeien mee

Op het gebied van technologie was 2018 een jaar van voorzichtige volwassenheid in de digitale woningmarkt. Funda was al lang de vanzelfsprekende eerste stap voor iedereen die een woning zocht, maar de manier waarop mensen dat platform gebruikten veranderde. Mobiel zoeken was de norm geworden. Mensen zochten ‘s avonds op de bank, stelden zoekopdrachten in met pushmeldingen, en kwamen het eerste bezichtigingsverzoek al doen voordat een woning fysiek was bezichtigd.

Virtuele rondleidingen en 3D-plattegronden deden hun intrede bij meer woningen. In een markt waar de snelheid hoog lag en gewilde objecten binnen dagen van de hand gingen, was de kwaliteit van de online presentatie bepalend. Makelaars investeerden in betere fotografie, video en soms drone-opnames. De online eerste indruk telde zwaarder dan de welkomstmat voor de deur.

Achter de schermen begon data een grotere rol te spelen. Waarderingsmodellen die vergelijkbare transacties analyseerden, maakten opmars. Kopers en hun makelaars konden zich steeds beter informeren over wat een woning in een specifieke straat realistisch waard was. Dat veranderde de dynamiek van onderhandelingen — al maakte overbieden die nuance op gespannen markten soms overbodig.

De manier van wonen onder druk

De gespannen markt tekende zich af in hoe mensen woonden — of beter: hoe ze wilden wonen maar niet konden. Starters bleven langer thuis wonen of huurden noodgedwongen in de vrije sector, waar de huren in de steden flink doorstegen. De grens tussen sociale huur, vrije huur en koop raakte voor middeninkomens steeds meer een obstakel-driehoek: de sociale huurwoning was buiten bereik door wachtlijsten van soms meer dan tien jaar in populaire steden, de vrije huur was duur, en kopen vereiste eigen geld dat er niet was.

Tegelijk groeide de aandacht voor nieuwe woonvormen. Tiny houses, co-living en wooncoöperaties kwamen vaker in het nieuws als alternatief voor een markt die voor velen gesloten leek. Die initiatieven bleven klein in schaal, maar ze weerspiegelden een bredere zoektocht: hoe woon je betaalbaar als de traditionele routes verstopt raken?

Nieuwbouw bleef achter bij wat de vraag vereiste. Gemeenten, corporaties en projectontwikkelaars kregen stelselmatig niet genoeg woningen van de grond — door stikstofproblematiek die opkwam in rechtszaken, capaciteitstekorten bij gemeenten, en lang durende bezwaarprocedures. De politieke urgentie rondom woningtekort groeide, maar de oplossingen lieten op zich wachten.

Waar de markt vandaan kwam, en naartoe ging

2018 was in veel opzichten het jaar van de oogst — voor wie al eigenaar was. Wie in 2013 of 2014 had gekocht, zag zijn woning in waarde fors gestegen. Voor hen was de markt goed. Voor wie er nog in moest komen, was het beeld genuanceerder. De combinatie van stijgende prijzen, harder wordende vereisten aan eigen geld, en een schaars aanbod maakte de toegang moeilijker dan ze in jaren was geweest.

Wat 2018 ook liet zien, was dat de stijging breed gedragen was — geografisch en demografisch. Het was geen Amsterdams fenomeen meer. De dynamiek trok door naar plekken die jarenlang rustig waren gebleven. En de krachten die dat aandreven — lage rente, ingehouden vraag, beperkte nieuwbouw, groeiende steden — waren niet snel verdwenen. De markt van 2018 was geen piek; het was een tussenstation op weg naar nog hogere prijzen in de jaren daarna.