De woningmarkt in 2017

Als 2016 het jaar van de bevestiging was, dan was 2017 het jaar dat de markt definitief een andere versnelling insloeg. Prijzen stegen stevig door, het aanbod droogde verder op en voor het eerst begon de manier van bieden op een huis structureel te veranderen. Technologie was niet langer een randfenomeen — het werd onderdeel van het aankoopproces zelf.

Prijzen omhoog, aanbod omlaag

Volgens cijfers van het CBS en het Kadaster lagen de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen in 2017 gemiddeld rond de 7,5 tot 8 procent hoger dan in 2016. De gemiddelde verkoopprijs voor een bestaande woning steeg naar circa 263.000 euro. Dat was voor velen een ijkpunt: voor het eerst in jaren was er weer sprake van substantiële vermogensopbouw voor wie al een huis bezat.

Voor wie nog moest kopen, voelde het anders. Het aanbod van te koop staande woningen nam gedurende het jaar gestaag af. De NVM registreerde dat de krapte-indicator — een maatstaf voor hoeveel woningen een koper heeft om uit te kiezen — in de loop van 2017 daalde van een waarde die nog enige ruimte suggereerde naar een niveau dat de markt officieel als krap kwalificeerde. In steden als Amsterdam en Utrecht was de situatie het meest uitgesproken: kopers hadden gemiddeld nog maar een handvol woningen om uit te kiezen, en de tijd tussen het online verschijnen van een woning en een geaccepteerd bod kromp naar soms enkele dagen.

Digitaal bieden wordt een werkelijkheid

Tot 2017 was bieden op een huis een analoog ritueel: telefoneren met de makelaar, een bedrag noemen, wachten op een reactie. Dat veranderde. Meerdere makelaarsorganisaties en platforms introduceerden of breidden online biedsystemen uit, waarmee kopers via een beveiligd portaal een bod konden uitbrengen na een bezichtiging. De NVM ontwikkelde richtlijnen voor online bieden, en het biedlogboek — een digitaal overzicht van uitgebrachte biedingen dat voor koper en verkoper inzichtelijk is — won aan terrein.

De drijfveer was tweeledig. Enerzijds vroeg de krapte om snelheid: kopers konden niet meer een week bedenktijd nemen, en een digitaal systeem stroomlijnde het proces. Anderzijds groeide de roep om transparantie. Verhalen over ondoorzichtige biedprocedures en favoritisme hadden het vertrouwen in het traditionele proces aangetast. Een geregistreerd, tijdgestempeld digitaal bod was voor alle partijen duidelijker.

Funda, al jaren het dominante zoekplatform, zag zijn gebruik verder toenemen. Bezoekers oriënteerden zich steeds vaker volledig online voordat ze een bezichtiging aanvroegen: buurtprijzen, WOZ-waarden, energielabels en verkoophistorie waren makkelijk vindbaar. De informatieachterstand van de koper ten opzichte van de makelaar kromp verder. Ook 360-graden woningpresentaties en virtuele rondleidingen doken vaker op in woningadvertenties, al waren ze nog niet de norm.

Wetgeving en financiën: aanscherping zet door

Op het gebied van hypotheken en financiering was 2017 een jaar van verdere aanscherping, zij het geleidelijk. De maximale loan-to-value — de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde — werd verlaagd naar 101 procent, een stap op weg naar de 100 procent die in 2018 definitief van kracht werd. Wie een huis kocht, moest dus de kosten koper (overdrachtsbelasting, notaris, taxatie) vrijwel volledig uit eigen middelen betalen. Voor starters zonder ouderlijk vermogen werd dat een steeds hogere drempel.

De NHG-grens werd in 2017 gekoppeld aan de gemiddelde woningwaarde in Nederland, en lag op 245.000 euro. Daarboven vielen kopers buiten de garantie en betaalden ze doorgaans een hogere rente-opslag bij hun geldverstrekker. Met een gemiddelde transactieprijs die die grens begon te naderen, was de NHG voor een groeiend deel van de markt niet langer vanzelfsprekend bereikbaar.

De hypotheekrenteaftrek werd verder afgebouwd voor hogere inkomens, conform het al eerder ingezette beleid. De effecten hiervan waren op de korte termijn beperkt, maar droegen bij aan het langzaam veranderende fiscale landschap rondom het eigenwoningbezit. Tegelijkertijd bleef de rente historisch laag, wat de maandlasten voor nieuwe kopers beheersbaar hield — ook bij stijgende koopprijzen.

Wonen: krap, duur en ongelijk verdeeld

De druk op de woningmarkt raakte in 2017 verschillende groepen op verschillende manieren. Starters stonden voor een dubbele uitdaging: hogere prijzen én strengere financieringseisen. Wie geen schenking of lening van ouders kon krijgen, had het zwaar. In Amsterdam en omgeving was de gemiddelde verkoopprijs van een appartement al ruim boven de grens gestegen waar een starter op eigen kracht een hypotheek voor kon krijgen.

Huurders in de vrije sector merkten dat ook de huurprijzen stegen, mede doordat investeerders woningen kochten om te verhuren — het zogeheten buy-to-let. In de steden groeide de discussie over de rol van particuliere beleggers op de woningmarkt, al waren concrete beleidsmaatregelen daartegen in 2017 nog niet ingevoerd.

Buiten de grote steden was het beeld rustiger. De markt trok aan, prijzen stegen, maar overbieden was lang niet overal de norm. De regionale tweedeling die in 2016 zichtbaar werd, verdiepte zich in 2017.

De bouw kan de vraag niet bijhouden

Ondanks de aantrekkende vraag bleef de nieuwbouwproductie achter. De bouwsector had tijdens de crisisjaren capaciteit en personeel verloren en kon die niet snel genoeg opbouwen. De lange doorlooptijden van bestemmingsplanprocedures en de stijgende bouwkosten zorgden ervoor dat plannen niet snel genoeg werden omgezet in opgeleverde woningen.

Het woningtekort, dat tijdens de crisis relatief beperkt zichtbaar was geweest door de gedaalde vraag, werd in 2017 opnieuw een onderwerp van beleidsmatige zorg. De discrepantie tussen vraag en aanbod was structureel van aard — niet op te lossen met een enkel begrotingsjaar of een impulspakket. De kiemen voor een aanhoudend tekort waren gelegd, al zou het nog jaren duren voor de omvang ervan volledig politiek en publiek doordringt.

Wat 2017 betekende

Terugkijkend was 2017 een jaar van versnelling op vrijwel alle fronten. De prijzen stegen fors door, de krapte beet zich vast, en technologie begon het aankoopproces fundamenteel te veranderen. Digitaal bieden was geen curiositeit meer, maar een logische reactie op een markt die te snel bewoog voor het oude handwerk.

Het jaar sloot een cyclus af en opende een nieuwe. De naweeën van de crisis waren formeel verwerkt — prijsniveaus van voor 2008 werden op veel plekken gepasseerd of benaderd. Maar de uitdagingen die daarvoor in de plaats kwamen, waren niet minder groot: betaalbaarheid voor starters, een nijpend woningtekort en een biedcultuur die velen het gevoel gaf dat de markt niet meer voor hen was. Die spanning zou de jaren daarna domineren.