Sleutelverklaring: uitleg en betekenis

Sleutelverklaring: Een schriftelijke afspraak waarbij de verkoper de koper al vóór de juridische levering toegang geeft tot de woning, inclusief afspraken over aansprakelijkheid en toegestaan gebruik.

Een woning is officieel van jou op het moment dat de notariële akte van levering is getekend. Toch wil de koper soms eerder aan de slag: schilderen, vloeren leggen of gewoon alvast de maten opmeten. Dat is precies waarvoor de sleutelverklaring bestaat.

Wat is een sleutelverklaring?

Een sleutelverklaring is een schriftelijke overeenkomst tussen koper en verkoper. Daarin wordt vastgelegd dat de koper de sleutels van de woning al ontvangt vóór het passeren van de leveringsakte bij de notaris. Het gaat uitdrukkelijk niet om een overdracht van eigendom — de woning is juridisch nog steeds van de verkoper. Wat de sleutelverklaring wel regelt, is wie aansprakelijk is voor schade, wat de koper in de woning mag doen en vanaf welk moment de koper de woning moet verzekeren.

In de praktijk ontstaat de behoefte aan een sleutelverklaring vaak doordat de verkoper al eerder is verhuisd en de woning leegstaat. De koper wil die tussenliggende weken nuttig gebruiken door alvast verbouwingswerkzaamheden te starten. Beide partijen zijn gebaat bij duidelijke afspraken over deze periode.

Hoe werkt het in de praktijk?

Een degelijke sleutelverklaring bevat minimaal de volgende punten:

• Ingangsdatum en einddatum — de periode waarover de afspraken gelden
• Toegestaan gebruik — wat de koper wel en niet mag doen (verbouwen, inwonen, onderverhuren of juist niet)
• Risicoovergang — vanaf het moment van sleuteloverdracht ligt het risico van brand, schade of diefstal bij de koper; de koper dient de woning dan ook direct te verzekeren
• Aansprakelijkheid — wie draagt de kosten als er schade ontstaat?
• Gevolgen bij niet-doorgaan — wat gebeurt er als de koop uiteindelijk toch niet wordt voltooid?

De NVM heeft een standaard uitgebreide sleutelverklaring opgesteld die makelaars als basis kunnen gebruiken. Het is verstandig de verklaring door een notaris of jurist te laten beoordelen voordat beide partijen tekenen.

Fiscale aandachtspunten

Tot en met 2024 kon een sleutelverklaring in combinatie met een koopovereenkomst worden aangemerkt als een overdracht van economisch eigendom. In dat geval was de koper al overdrachtsbelasting verschuldigd op het moment van de sleuteloverdracht — tegen het hogere tarief van 10,4 procent.

Per 1 januari 2025 is dit veranderd. Kopers zijn geen overdrachtsbelasting meer verschuldigd over de sleutelverklaring zelf, mits aan drie voorwaarden is voldaan: de sleutelverklaring is rechtstreeks gekoppeld aan de koopovereenkomst, de juridische levering vindt binnen zes maanden na de sleuteloverdracht plaats, en bij de juridische levering geldt het 2-procentstarief of de startersvrijstelling. Deze wetswijziging maakt de sleutelverklaring een stuk minder fiscaal beladen dan voorheen.

Waarom is het relevant voor kopers en verkopers?

Voor kopers biedt de sleutelverklaring tijdwinst: ze kunnen de woning verbouwen of inrichten terwijl de financiering al rond is maar de notariële datum nog niet is aangebroken. Voor verkopers zit het voordeel er vooral in dat een leegstaande woning niet hoeft te wachten. Tegelijkertijd brengt het voor de verkoper een risico mee: de koopprijs is nog niet ontvangen, terwijl de koper al toegang heeft. Als de koop om een onverwachte reden toch niet doorgaat, kan dat leiden tot vervelende juridische en praktische situaties.

Beide partijen doen er verstandig aan de sleutelverklaring serieus te nemen en niet te behandelen als een losse handdruk. Een goed opgesteld document beschermt beide kanten en zorgt dat de periode tussen sleuteloverdracht en notarieel passeren soepel verloopt.